绿化价值评估(影响评估价值的因素有哪些)

1、房屋产权：这里主要的关注点在于房屋是政策性住房还是普通的商品房。若是政策性住房，购房者则需要把地价款费用补上，普通商品房交易则不需要补交。

2、地理位置：房屋所在的地理位置十分重要，各方面水平趋同的房子所处地理位置不同价格会有天壤之别。

3、房龄：房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

4、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离的远近，住宅周围的公交超过几个站台，出入小区的车和行人是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。

5、配套设施：消费者在选购二手房时，都会重点考虑房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店，居民购物是否方便;房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等。

6、房屋本身条件：房屋是多层住宅或高屋住宅;建筑布局是独幢或多单元或蛙式;各房间能否自然采光;房屋朝向居南北向;房屋所在楼房是否临街;房屋装修水平;房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备等。

7、周围环境：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场;周边有无工厂;空气质量如何;噪声污染如何;小区住户素质高低;房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目等。

8、物业水平：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理(多层住房一般为0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。

什么情况下需要进行房产评估

1、房价过低：虽然在二手房买卖中，二手房的成交价格普遍高于评估价格，但现实生活中也存在房价低于评估价的这种情况。有时候买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，为防止这种情况出现，房地产管理部门就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

2、办理抵押贷款时：房产抵押贷款是现在还比较常见的一种贷款方式，房产抵押贷款是以房子作为抵押的。所以房主在申请抵押贷款的时候，银行为了降低自己的放贷风险，也会根据房子的评估值来确定贷款额度。

很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。

1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。

2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。

5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6、地段等级 较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

怎么样，看到上面的例子，赶紧给自己的房子估个值，也许你就是百万富翁了。

（以上回答发布于2017-11-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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