期房绿化很小(原来同一楼盘的一期和二期相差这么多)

前两年楼市火热，大大小小的房地产企业都争相拿地盖楼，很多楼盘往往都不止一期，而且越往后期的楼盘就越贵，按理说后期会比前期有所改进，可真的是这样吗？很多人都不知道同一楼盘不同期的房子有什么区别，往往盲选，直到入住之后才觉得自己买亏了。

原来同一楼盘的一期和二期相差这么多？还好很多购房者没选错！

首先我们先来聊一聊一期楼盘的优缺点。一期楼盘通常会被人叫做“试水房”，因为开发商拿到这块儿地之后也不知道建设完之后会是怎么样的结果，但还要打开市场，保证口碑，所以往往设计建造和用料都会比较小心翼翼，质量和绿化配套设施也都会尽量做到最好。大部分情况下是中规中矩的保守设计，而且为了吸引眼球，增加入住率来迅速回笼资金，一期房子的价格会比较便宜。抄底的价格加上不会太差的房屋质量是一期楼盘的最大优势。

而一期楼盘的缺点也比较明显。因为经常是迅速抢购一空的，所以入住率也非常高，但与此同时，二期楼盘也开始施工，再加上后搬进来的邻里集中装修，第一批装修入住的业主就需要忍受很长一段时间的周边噪音。更重要的一点是，新楼盘周边的基础设施都还在陆续建设，并不齐全，因此生活上可能会有些许的不方便。倘若一期试水建造不成功的话，买这套房可能会有一定的风险。

原来同一楼盘的一期和二期相差这么多？还好很多购房者没选错！

经过一期的业主入住后的反映，开发商便会对接下来应该如何建设有一定的认识了，从二期楼盘建设开始就会有意识的规避一期楼盘设计不到位的地方，也知道了哪些户型的房子更容易受到购房者青睐，那么在二期盖房的时候就会尽量多设计这样的户型。因此，如果不出意外的话二期房的入住环境会更好，这时周边基础设施也更加齐全了，这就是二期房的优点。

不过，不要以为一期试水成功了，之后几期就会越来越好，没有风险了。万事都有双面性，回报越高的东西往往风险也就越高。对入住率比较有信心了的开发商会把二期房子的价格在一期的基础之上增加不少。因为从开发商盖好一期房到开发商盖好最后一期房可能要间隔五六年的时间，这么长的时间里房子肯定不可能一直保持稳定，多多少少也会出现上涨，而且为了改进一期的不足可能会增加建设投入，所以在买二期房子的时候花的钱肯定要比买一期房花的更多。最不能忽视的一点是，在现在的楼市行情下，开发商的资金压力巨大随时都有可能破产，二期房子盖不盖的起来还是一个问题，因此购买后期的楼盘也要冒着可能会遇到烂尾楼的风险。

（以上回答发布于2019-01-21，当前相关购房政策请以实际为准）

有哪些事情，是你第一次买了房子后，才懂得的事情？

对于买房自住需求的购房者，居住质量是重要的。如果买了一套房，入住后连医院、菜市场都找不到，可能就要抓瞎了。那如何选房才能保证居住质量呢？

对于 买房 自住需求的 购房 者，居住质量是重要的。如果买了一套房，入住后连医院、菜市场都找不到，可能就要抓瞎了。那如何 选房 才能保证居住质量呢？购房指南为您总结了八点诀窍，简单实用，相信实际选房中一定能帮到您。

2015年的 金九银十 已经接近了尾声，楼市的号角依旧在此起彼伏中缓慢奏起。媒体不时传来的传言，业内也审时度势做出了众多的判断，而众多的购房者还依旧迷茫的在原地徘徊，不知道听了那么多的建议推荐，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢？

、不一定要 新房

买新房，固然是好，可市区合适 房源 并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有 产权 的过户比较麻烦，找 中介 比较担心。仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。

作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活 配套 便成为一大考验，许多 楼盘 社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。

第二、慎买纯 小户型 社区的房子

目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，提醒大家，在选择小户型的时候，好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。

相比其他的小户型，80平方米左右的?小两居?显得更为?。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为产品。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。

第三、确定5公里生活圈

上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均 有两个 花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个 集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。

第四、 小区绿化 要达到35%以上

居住环境有一个重要的硬性指标枣 绿地率 ，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是：?绿地率?与?绿化履盖率?是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些 开发商 会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京（楼盘）城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

第五、社区配套齐备、设计人性化

一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包， 业主 大可以足不出小区门就能满足生活和休闲娱乐所需。

衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等

食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店

住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。

行：不仅要看房子有没有、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房，出门是不是单行道等。

其他：还得看有没有公园、银行、医院，有老人的家庭好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。 10、建筑密度小

此外，一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、等，生活配套相当完善。

第六、直观的表现是容积率

低密度的直接表现就是低?容积率?，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低， 发展商 可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区， 多层住宅 应不超过1.5。

第七、不宜超过3米房

过去住宅一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求?销售卖点?将提高到3米以上，这是欠妥的。应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米才会有意义。

第八、楼盘选择也有窍门窍门

窍门一：买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产 有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而 房产 开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

窍门二：购 999年2月以后造的楼盘

许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打 桩 ，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对 房屋 质量标准制定高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。

窍门三：购买十万平方米左右的楼盘

小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

窍门四：不选择炒作过度的楼盘

前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题多的楼盘。

窍门五：买开发商的头脑

颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。

我19年买的期房，20年交房，然后开始装修，去年12月入住，到现在半年多，我来说一下第一次买房后，才明白的一些事情吧，让更多想要买房的人避一避坑。

第一次买房，很多地方不懂，看了几天后就交钱了。

因为结婚需要，在大城市又买不起房子，于是我只能选择回老家的县城买房子。我们老家的县城在沿海地区，房价也不便宜，我是19年3月份买的，当时买的时候一平方米是7400多元。

因为我爸是做装修的，他比较懂房子，所以买房子的事情主要还是我爸在做决定。我工作在外地很忙，那一段时间回家了几天，我爸带着我看了县城的几个楼盘。

当时主要看了两个楼盘，一个单价在7400多元，一个单价在8400多元。前者单价低，小区很小，只有三栋楼，但是房子只剩下4楼跟23楼两间了，并且23楼要买的话，还必须顺便买车位，一个车位售价是125000元；后者小区非常大，总共有12栋楼，物业绿化都规划得非常好，但就是单价高。两个小区旁边都有一个商业广场，说我们县城最大的广场了。

最后经过考虑，我决定买单价7400元的那个楼盘，并且买的是104平方米的，虽然必须买车位，但是想一想以后有车了也肯定要买车位，租车位也是得花钱，还不如直接买了划算。当时还有另外一个户型让我选择，是118平方米的，但是因为那个户型的入户门正对着主卧的厕所门，很多人都说不吉利，于是我就没买118户型的了。

就这样，请假回家大约一星期的时间，我就把房子定了下来。因为是首套房，所以首付只要付20%就足够了，付了有15万多，车位我是全款付的，家里人支持一点。然后剩下的找银行贷款60多万，每个月目前要还4321元，因为没有公积金，所以选择的是商业贷款。

就这样，我稀里糊涂地把房子买了。然后，20年底交房，交房完以后，我又把身上的积蓄都拿出来装修，前前后后花了半年的时间，装修总共花了有15万，去年12月份入住房子到现在。

可以说，我整个买房子的过程还是非常顺利的，没遇到什么大的问题。只是唯一可惜的事，因为目前工作在市区，县城的房子回去住得比较少，就让我爸妈进去住了。

二、从买房子到交房以后，我知道的一些小事情。

说完我买房的大概过程以后，我再来说一下我整个买房子到交房过程中，我遇到的一些小问题，希望接下来打算买房的你，也能早点清楚这些点，做好准备。

① 均价跟你买的单价是不一样的，楼层不一样单价也有所不同。

很多楼盘给的价格，都是平均价格，一般情况下10楼以上的话，每一楼层的价格都要在均价的基础上加50—100元不等，也就是说楼层越高，单价就越高。所以，不要被宣传单页上的均价，所迷惑了。

② 在很多地方，一般情况下首套房的首付比例都是20%，并不是30%。

买房的时候要去做一个名下房产证明，证明你明显没有房产，这样找银行贷款的时候就能够贷出剩余的80%了。当然，首付你付得越少，后面每个月还贷的压力就会越大。

③ 贷款方式有两种，一种叫做等额本息，一种叫做等额本金。

等额本息贷款的意思，就是每个月要还的数额是固定的；而等额本金的话，第一个月还得最多，以后每个月逐渐减少。两种方式一般人都选择前者，因为压力会比较小。然后在时间上，有10年，20年，30年三种选择，大部分人也都是选择将时间拖到最长的30年。

如果你选择了30年等额本息贷款方式，假设你找银行贷款60万元，那么最后你大约要还120万元，其中利息占了一半。没买房的人可能不知道，原来要还那么多钱。我一开始也不知道，后来详细一算还是被吓到了，但是想一想如果不贷款的话，自己或许要到50几岁才能够买到第一套房子了。

④ 单页上的建筑面积，并不是你实际得到的面积。

以我个人买的房子作为例子，104平方米，我当时看宣传单页上写的，觉得已经很大了。但其实真正交房的时候才知道，原来只剩下84平方米了，公摊面积达到了20%，非常恐怖。很多高楼层的小区，公摊面积都非常多。对于公摊面积，我们也没办法，只能选择接受。

所以，买房之前一定要算一算公摊面积，不要觉得你买了130平的房子，最后实际得到手的就是130平，不然的话，你的心理落差会很大。

⑤ 一梯两户跟一梯四户，你选什么？

我买的房子是一梯四户，买房子的时候中介跟我说，一梯四户有两个电梯，比较方便。但其实入住后才知道，一个楼层四户，一户一般都有3个人，一个楼层有12个人，其实是非常拥挤的。而我朋友买的一梯两户的，虽然电梯就一个，但是因为人少，早上晚上反而不用等电梯。

所以说，如果你不喜欢人多的话，还是尽量选择一梯两户，这样住得也比较清静。

⑥ 如果你买的是期房，一定要去样板房看一看。

我买的是期房，但是当时却没有去样板房看一看，这是我最大的后悔。实际房间的大小跟我想象中的有所差距，虽然还能够接受，但也觉得心里很别扭。所以大家买房的时候，绝对不要只看图纸，而是要真正去样板房看一看，一般售楼处都会有样板房，一定要去看一看，不要看他的装修，样板房装修都非常豪华，主要看空间的大小是否合适。

⑦ 交房以后，还有一些要交钱的地方。

交房以后，很多人以为就可以直接进入房间了，这是错误的。拿到钥匙钱，还得交一笔钱给开发商，这笔钱包括：公共维修基金，水电费以及物业费。

首先说一下公共维修基金，这笔钱数额比较巨大，一般情况是占房款总额的2%，比如我房子总价是80万，公共维修基金要交16000元，这笔钱是算住户共有的，也就是房子哪里出问题了，修修补补的话，都要这笔钱。

接着说一说电费、水费、物业费。一般情况下，开发商都会事先帮我们交一点电费跟水费，交多少不同开发商不一样。还有就是物业费，物业费有高有低，我买的小区一平方米是1.2元，有贵的小区价格到2块钱一平方米以上。面积越大的房子，物业费交得越多。交房后，一般是提前先交一年的物业费。

⑧ 关于物业费，你必须知道这个点。

物业费是按你买的面积来算的，所以不是每一户都一样的。比如我买的104平，物业费一平方米是1.2元，一年要交物业费是104*1.2*12=1497.6元。

还有，物业费不是你不入住就不用交，从你拿到房子以后，就算你没有去装修没有去住，也是要老老实实交物业费的。我一开始以为，只要我没进去住，就不用交物业费，这是完全错误的。交了房子以后，就开始交物业费了。一般小区都是一季度交一次。

三、从装修到入住半年，我想告诉你的一些小秘密。

① 装修，是一件非常累人的事情。

装修是一项非常艰难的工作，很累人，里面也有很多坑。所以，如果家里有亲戚是做装修的，我建议让亲戚来参与帮忙，这样的话也能够省好多功夫。

整个装修的过程分为：水泥—水管—铺砖—木工—油漆—买家具。

前前后后总共要花将近三四个月的时间，铺设水管的时候尽量多留一些插座，不然的话入住后会发现，插座总是不够用。

南方有回南天，墙壁最好不要用墙纸，没几年就会发霉，预算如果够的话，建议墙面贴瓷砖，这样能防潮，虽然冬天看起来会很“冷”。

衣柜跟床的话，有两种选择，可以买现场的，也可以叫木工做。木工做的话，手艺层次不齐，但是价格会比现场的低。

在装修过程中，难免会跟装修师傅发生矛盾，我建议还是尽量避免矛盾，毕竟我们不是专业的，多听专业人的话，保持谦卑的态度，时不时给师傅买点下午茶之类的，他们开心了，也会帮你把活做得更漂亮。装修，其实还考虑户主的人情世故。

② 家具选择上的一些建议。

洗脸盆的话，尽量选择台下盆，虽然台上盆很好看，但是清理起来实在是太麻烦了，好看跟方便之间，还是方便比较实际。

电视的话，其实现在人已经很少看电视了，除非家里来客人，所以电视其实没必要买都太贵，我当时买的电视价格太高了，现在都有点后悔。

房子如果楼层高，通风好的话，没必要弄中央空调。想装中央空调的话，在铺设水管的时候就要提前预设好位置了，后期没办法更改。所以，还是买立式空调就行了，房间方便，唯一的缺点就是占了点位置。

还有一点，多做柜子，把空间都利用起来，不然的话以后家里会显得乱七八糟。

③ 后面还要交一个契税。

当你交房以后，后面还有一笔钱要交，就是你要去拿房产证，然后要顺便交一下契税。

首套房的话，面积小于90平，按照房屋总价的1%交，如果超过90平，那就交1.5%。契税也是一笔不小的费用，比如我的总价是80万，契税就要交12000元。

④ 贷款买房，房产证不是在你手上。

一般情况下，你如果是贷款买房，房产证不是在你手上，而是抵押在银行那里，等你把贷款全部还完以后，银行才会还给你。不过，也有银行会做一个证明，然后把房产证让你带回家，毕竟有一本红本本在手，大家才有安全感。

⑤ 房子大小不重要，最重要的是要通风还要有阳光。

阳光真的特别重要，很多小区低楼层的房子，其实都是照不到太阳的。很多人买期房的时候，是无法知道自己买的楼层能不能照到太阳的。所以，尽量比买低楼层，照不到太阳的话，晒衣服都干不了，非常难受。

房子小点，可以将就，但是没找到太阳，以及无法通风，那就让人很难受了，生活得都不开心。

⑥ 即使你买了车位，每个月要是交管理费的。

我买了车位，总价125000元。当初我以为买了以后，就不用再交钱了，但其实并不是，即使你买了车位，以后每个月还是要交一份管理费，我住的小区是70块钱每个月，不同小区不一样，这笔钱就是帮你清理车位的钱。

如果没买车位的话，你可以找物业租车位，大部分车位价格在300——500之间，这是二三线城市的价格，大城市租车位的价格会更高。买车位跟租车位到底哪个划算，每个人的说法都不一样。买的话，心里会比较踏实，租的话，有时候过个几年别人不租了，你还得再找，又或者以后租车位的价格可能不断上涨。我个人是建议，有实力的话，直接买，买来的才比较安心。

⑦ 如果你的工作不在那里，最好别在那里买房。

我就是一个典型的例子，城市买不起，去县城买，但是县城没工作，一年到头回不去几次，房子就只能让爸妈住。所以说，尽量在能够给你提供就业机会的城市买房子，工作在哪里买在哪里，最好别去没工作机会的地方买，不然的话，你以后的房子可能会长期空置。

⑧ 房贷可以提前还，但要交违约金。

如果后期你有钱了，房贷其实是可以提前还的，但是部分银行是要交违约金的，这部分费用不同银行规定不同。不过，大部分人是不会提前还的，30年慢慢还是大多数人的选择。

⑨ 如果断供了，怎么办？

如果断供了，那么银行可能会把你的房子收走，甚至拍卖。所以，尽量别断供，卡里提前存半年以上的房贷钱，这样的话，防止自己哪一天没收入了，也不会太焦虑。

最后：

买房是一件人生大事，买完房子以后就意味着你要面临非常大的压力，就要从此努力奋斗了，不能再浑浑噩噩过日子了。

祝福大家，都能够顺利买房，住上自己理想的房子，好好生活。