作为一个购房者或者一个房产行业的从业人员，你现在能透彻的判断如何算首套房、如何算二套房吗，以及对9.30房贷新政中“认贷不认房”有深入理解吗？今天为大家详细解读下：如何认定首套房、二套房及认贷不认房。

一、 最新“首套房”认定标准

2014年9月30日，央行、银监会刚刚发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

下面为大家总结了最新的首套房认定标准：

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。

2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

3、全款买过一套房，贷款买房——算首套。

4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。更多签单秘籍政策解读可关注房产经纪人第一微信号北京搜房经纪人。

8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

二、 最新“二套房”认定标准

由于“认贷不认房”政策的出台，二套房的界定要简单些（下面总结的3条，希望大家补充）

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清——算二套房以上

三、 认贷不认房

2014年9月30日，央行、银监会发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

“认贷不认房”是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息贷款还未结清，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上；如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房，银行业金融机构依然执行首套房贷款政策；如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

假设你的名下有1套房子且没有贷款或者已结清贷款，再买房时可以享受首套房贷款政策，但如果贷款未结清，将执行二套房政策。值得一提的是，首套房、二套房、三套房认定标准都是以家庭为单位的，家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要有房贷未结清，再买房就叫二套。第三套房也是以家庭为单位。?

（以上回答发布于2015-07-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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认房不认贷意思是只看购房者名下是否有房，不考虑历史贷款记录。认房不认贷情况下，不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定;如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。

银行认定二套房的情况

一般来说，银行认定为二套房有五种情况：

1、父母名下有住房且未还清的情况下,以未成年子女名义再购房。

根据现有政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

2、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款。

目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。

3、婚前一方曾贷款购房未还清情况下，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起的。

夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

4、婚后双方共同贷款购房且未还清的情况下，离异后一方再申请贷款购房。

只要银行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时会被认定为二套房。

5、个人名下有两套房的住房，再贷款购房。

目前银行对二套房认定是“认贷不认房”，也就是说虽然名下已有两套房产但只要还清其中一套房产或购买时全款付清另一套房产，再申请贷款时也会被认定为二套房。