天上不会掉“馅饼”的，经营贷置换房贷当然是陷阱，用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为，我们应高度警惕。将房贷转换为经营贷之后，我们作为购房者的实际资金成本会更高，且风险不小。

目前银行的房贷利率在4.3%左右，中介说经营贷利率低至3.2%左右，但实际是最低只有3.4%-3.8%的水平，若选择换一换，每年可为她省下上万元贷款利息这根本就不成立。可以说，经营贷转换房贷不是馅饼而是中介公司精心设计的陷阱。

经营贷的计算方式，是将年利息平均分摊到每个月，月供只含利息，所以月供压力很小。而等额本息，是将总利息和本金平均分摊到每个月，而本金是越还越少的，本金越来越少，利息总额也就越来少。你可以将经营贷的利息理解为一条直线，而房贷则是一条缓慢下降的曲线。看似低息的经营贷，实际上跟房贷比起来，如果利差在2个点之内，并没有明显优势。

将房贷转换为经营贷更大风险，更高成本。将房贷转换为经营贷为了满足条件，居民需要耗费大量成本。

一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；

二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；

三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。

倘若用户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。根据以往的置换套路显示，中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多，因此经营贷会给购房者更划算的“错觉”。

按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，我们如果将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则我们的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。所以，大家千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。下面由我为大家具体讲解一下关于经营贷的具体情况：

1、两种贷款的特性

房贷是以你的房子作为抵押的贷款，利率相较正常的贷款低，年限长，可以到30年；

经营贷相当于是以你的生意所能带来的现金流作为低压的贷款，当前大环境下，贷款利率可能非常低，但是也不会比房贷低多少，但是，年限不会长，最长也就3/5年。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

2、如果你转了会有什么样的影响

最大的影响应该是我们的还款时间变短，导致月供变多，或者有些要求前期先还利息，到期还本；那么这个时候你想想你要把30年的现金流转化到3到5年，压力之大可想而知。如果到时候偿还不了，那么就将面临着违约；除此之外，经营贷转向房地产领域是国家重点打击的，保不齐啥时候查到了就要你提前全额偿还了。

去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

3、那么为什么还有人推荐这种方式呢

自然是有利益关系，贷款中介们太乐意做了，你拿贷款，他拿提成，但是风险全是你的，他们告知了你好处就是少还一些利息，但是没有人会告知你中间存在的风险。很多贷款人并不符合经营贷发放的标准，这时中介就会提供一条龙“包装”服务，这笔“服务费”肯定少不了。

4、另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

违规风险

银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我看到过一个真实发生的报道，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点；二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

中途转贷风险

个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

一次性还款风险

我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的用户将面临重重政策和法律风险，绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉用户。

综上所述，如果仔细分析其中的贷款风险，就会发现银行赚取了利息，贷款中介赚取了大把的利润，而只有借款人面对着所有的风险，而且未来有可能一夜之间将自己拉入负债的深渊。由于存在诸多的风险和麻烦，我在这里告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

本来我们购房人买房之后，安安稳稳每月还房贷就可以了，但是经过这种经营贷转换之后，有可能省掉的利息没有赚到，反而将自己的生活搞得一团糟。不要轻易地去做房贷的冒险，尤其是现在所谓抵押贷款和经营贷的广告诱惑，一定要对比自己的实际情况和家庭现金流的情况，去做一个理智长远而又稳妥的决定。

个人房屋贷的风险主要体现在哪里?

借呗借了18万可以批房贷。

一，一般而言，影响房贷审批有三个主要因素：

1、个人征信记录一般房贷审批的时候银行会查询借贷人的5年之内的征信记录是否良好，一般征信记录没有污点的话很容易就会通过审批。这里面的污点主要是指是否存在还款逾期的历史纪录。当然，如果你没有贷款逾期记录，但是存在以下一些情况的话，银行也会综合考察再决定是否通过贷款审批：比如负债率过高的问题。一般情况下借贷人的负债率超过总收入的50%的话就很难再次申请贷款了。比如你提供的收入流水综合下来月收入5000，但根据贷款记录，你当前每月需要还款3000，那么你就很难再通过贷款申请了。

二，如果借贷人士已经结婚的话，银行还会考察配偶的征信记录，如果配偶的征信记录不够良好的话，也是会影响审批的。还有一个经常被忽视的因素就是征信查询次数过多，如果征信查询次数过多的话会被银行认为是借贷人资质不够良好，有可能会影响贷款的审批的。所以如果平时不需要贷款的话，尽量不要去各种网络借贷平台注册看自己能借多少额度，这些要上央行征信的借贷平台，你注册后每验证一次自己能借多少钱，平台就会查询一次你的征信记录，即使你没有借钱，但在央行数据库里也留下查询记录，如果因为这个房贷被拒，那真是太可惜了。

三、银行流水情况个人的工作收入证明以及银行流水情况，也是影响房贷审批的很重要的一个因素。对于房贷审批，银行的要求是借贷人的月收入至少是房贷月供的2倍，所以你的银行流水记录至少在审批前的半年以上达到这个水平，因为只有达到银行考察的水平才能给你审批。如果达不到这个水平，你的房贷审批也会很难通过。

四、购房记录对于第二次购房申请房贷的借贷人来说，购买第二套房时银行会把你购买第一套房时的借贷合同进行视察，然后根据二套房的相关政策以及综合因素进行审批。这与之前买第一套房的首付以及利息都不一样，于是银行会更加的重视，良好的借贷情况才不会影响第二次的房贷审批。

当然，以上几个因素是比较通用的因素，某一些银行可能有自己的规定，不能一概而论。如果遇到了对网贷记录一刀切的银行，换一家试试。个人前不久帮一个朋友申请房贷，公积金贷款，贷款银行是建设银行，在申请贷款的半年内，在借呗借过一笔4万，提前结清，另外在建行的快贷借过一笔3万，也是提前结清，完全没有影响贷款审批。所以，只要按时还清贷款，且当前负债率不超过总收入50%，一般不会作为房贷审批的主要考虑因素。

首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。

种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。据上海《东方早报》2006年11月15日报道，上海当年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。

政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。

影响国内房地产市场的中长期走势

(1)次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机

美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，除了前文所述的问题以外，本文重点从以下两方面阐明我国房地产市场的潜在危机。

①国内房地产市场涨价过快

从涨价速度上看，如果从2003年为基期来计算，那么全国多数地方的房价至少上涨了1倍，多的甚至2倍以上。而美国从1995至2006年用了12年才实现了房价的翻番。可见近年来，中国房价涨幅远远超过美国。

②违约风险

违约风险是指借款者拖延或拒绝按合同还款给银行造成的损失。目前国内房贷违约风险有加剧的趋势。首先，我国已进入加息周期，贷款利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。央行连续7次加息，但由于通胀的加剧，国内居民的消费开支开始增加，而预期收入却不明朗，进一步加大了还贷难度，当贷款利率上升到一定水平，风险累到一定程度，稍有风吹草动，违约率就将急剧攀升。其次，我国房价评估体系仍较混乱，借款者可以通过房产价格的高估从银行获得贷款。当出现大面积违约时，由于房价下跌，原先评估的价格明显偏高，加上银行处置资产的费用，抵押品处置后无法弥补银行的损失。再次，房地产金融市场建设的滞后，我国房贷违约风险基本聚集在银行体系内，如果房价出现大跌，这些积累的违约风险将给我国商业银行体系带来巨额不良贷款。

(2)次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况

次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。本文认为，国内房地产市场需求应该划分为自住需求、保值需求、投机需求三大类，而不是简单地划为自住需求和投机需求两类。为方便说理，本文尝试建立以下简单的房地产需求模型。

①自住需求：这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求，记作D1，一般与居民实际可支配收入Y正相关、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E，与房价P、贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中k表示决定自主需求的其他因素，例如人口增长率、结婚率、城市化率等等，一般是常数，为简化问题通由k描述。可以看出，由于目前居民实际可支配收入Y由于通胀加剧而增长缓慢，E如前文所述是下降，从年度看2007年房价P比2006年大幅飙升，贷款难度d增加，利率r上扬，可见2007下半年开始，国内房地产自住需求受到强烈抑制。

②保值需求：这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求，记作D2，一般与居民实际可支配收入Y、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和利率r反相关。可以简化地写为： ，其中h表示决定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年开始，保值需求也在下降和受到抑制。

③投机需求：这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求，记作D3，一般与参与房地产投机资本总量L、预期房价上涨的购房者在总购房者中的比例E正相关，和贷款难度d、利率r反相关。可以简化地写为： ，其中u表示决定投机需求的其他因素。从2007年下半年形势看，虽然参与房地产投机资本总量L还在增加，但由于E的下降，r的提升，特别是d的大幅增加，投机资本利用银行信贷的杠杆作用大打折扣，使得房地产投机需求受到极大遏制。