最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。在实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

逾期办证的违约金如何确定？

房子不同于一般的商品，房产证更牵扯诸多利益，一旦开发商逾期给购房者办理房产证便会导致购房者对房屋的权利受到极大的限制，侵犯了购房者的利益，所以此时无论是依法还是依照合同约定，购房者都可以要求开发商进行赔偿。关于违约金数额的确定我们为大家总结了以下几个要点：

1、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算起点问题

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款之规定，逾期办证违约金或损失赔偿的计算起点，应当首先遵从合同约定。如合同无约定，则应按照房屋竣工与否分别确定计算起点，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。司法实践中，对该条文的理解一般不存在争议。

2、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算止点问题

关于何时为逾期办证违约金或损失赔偿的计算止点，最直观也是最便于操作观点便是便是买受人实际取得了房屋产证书之日止。笔者认为，此种观点不可取。因为，实践中造成逾期办证的原因多种多样，除出卖人原因外，还有买受人不配合、房产管理部门不作为等原因。因买受人或房产管理部门原因致使办证逾期，让出卖人承担违约或损失赔偿责任，则有违公平。

实践中，出卖人只要将办理房屋权属证书所需资料报备于房产管理部门，符合办证条件并将此情况通知于买受人，则视为出卖人履行了办证义务。相应的逾期办证违约金或损失赔偿的计算止点应为出卖人完成上述任务止。

3、关于逾期办证违约金或损失赔偿的计算标准问题

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定，合同约定了逾期办证违约金的，应当遵从约定；如违约金约定过高，出卖人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

如合同未约定逾期办证违约金，则买受人可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失。也可以按照年利率6%要求支付资金占用期间的损失。

对于上述“已付购房款总额”，除买受人实际支付给出卖人的款项外，是否包含通过银行按揭贷款部分，实践中存在不同的理解。笔者认为，应当包含银行按揭贷款部分。因为，银行按揭贷款部分是买受人向银行贷款并承担还本付息义务，银行按照买受人指示向贷款支付给出卖人。因此，应当视为买受人支付的款项。

逾期交房和逾期办证的违约责任可以同时要求赔偿么？

在一般的商品房买卖合同中，逾期办理房产证的违约责任往往都会进行细致明确的约定，实践中我们发现，逾期交房、逾期办证是不少开发商出现的“一条龙”问题。

房屋未按约定时间交付，往往会影响后续房产证的办理。而对这两项的延迟，业主都可以进行索赔。

关于这个问题，最高人民法院有过公报的典型案例，我贴出来供大家参考。

最高法院公报案例：开发商同时承担逾期办证与逾期交房的违约责任

周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

《最高人民法院公报》2016年第11期

裁判摘要

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

_物权法上有关房屋所有权的规定具体有以下几条：

第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。