关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。

一、分割作价结合

1、这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。

2、二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。

二、房屋共同共有区别于房屋按份共有，具有以下两个显著特点：

（1）房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。这里必须注意，平等的权利不等于平等的份额，共同共有是没有份额区分的。

（2）除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。

共有所有权

三、法律特征

1、房屋共有是客体的单一性和主体的非单一性的统一。共有房屋的所有权主体是两个或两个以上的公民、法人，而客体却是指向同一房屋。

2、房屋共有不等于房屋公有。共有是从所有权权利主体的多寡的角度而言的，共有房屋的所有权人是两个以上的共有；公有是从房屋的所有制性质的角度而言的，公有房屋的所有权主体是国家或集体。

3、房屋共有人对共有房屋权利的行使具有相互制约性。房屋共有人按照各自的份额或者平等地享有权利，但是共有人行使权利并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其他共有人利益的制约。

法律依据：

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

法律主观：

一、开发商被查封了业主要打官司吗

若由于开发商被查封了的原因导致房屋被查封，那么业主就可以和开发商打官司。

二、物业纠纷案件的法律特征是什么

(一)建筑物区分所有权系特殊物权

对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于:专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。

(二)物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分

国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如:在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。

(三)业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责

根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

三、物业纠纷的管辖法院是什么

（一）物业纠纷适用专属管辖符合民诉法的立法精神

我国民事诉讼法规定，因不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷、继承遗产纠纷提起的诉讼，由相关所在地或主要遗产所在地人民法院管辖。最高人民法院《关于适用〈 中华人民共和国民事诉讼法 〉若干问题的意见》第三百零五条规定:“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家的法院管辖，但协议选择仲裁裁决的案件除外。”此类案件的专属性体现在，从地域上立法确定某类案件的某个或某些联结点所在地法院的管辖，而物业纠纷案件中的物业所在地法院正体现其专属性的联结点。推而论之，物业管理和服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业服务公司权利义务的确定离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业服务合同纠纷案件应由物业所在地人民法院专属管辖更具有正当性。

（二）物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则

我国民事诉讼法学界就管辖原则已基本形成较为统一的观点，这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为:我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷案件的专属管辖问题，不难得出以下结论:

1、符合管辖公正原则 物业纠纷适用专属管辖，有效地克服当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理，人民法院以中立立场平等对待当事人，无论从管辖制度设计层面还是从维护当事人合法权益层面，都更体现出公正性。

2、符合两便原则 物业所在地的地方人民政府职能部门因其职责所系，对业主大会或者业主委员会以及物业服务企业对业主是否构成侵权具有重要发言权，如果异地法院审理此类纠纷，既不便于业主维护合法权益，又不便于人民政府职能部门行使行政职权，更不便于人民法院协调行政关系、查清案件事实、行使审判职权。

3、符合实际控制原则 实际控制原则亦即有效控制原则，是指法院对所管辖的案件要有实际支配力，如果法院对特定案件不能进行公正的审判和有效的执行，就不应对该案件行使管辖权。该原则以实际控制当事人的人身和财产为基本要件，其本质是对物管辖。我国所谓对物管辖本质上与“把物进行拟人化处理或者赋予一定的人格特征，物代替人成为诉讼中的被告”有所不同，根据民事诉讼法的规定，只有自然人、法人或者其他组织可以成为民事诉讼的当事人，实质上还是对人管辖。审判实践证明，只有物业所在地人民法院才能对物业纠纷中当事人的人身和财产进行最有效的控制，以实现最好的诉讼效益。

4、符合管辖确定原则 法律的确定性是法律存在的根本价值之一。管辖确定是诉权保障的内在要求，是当事人各方的共同意愿，是法院行使审判权的宪法保障，也是两大法系的共同追求。大陆法系认为，管辖规则必须是明确的和强制的，让当事人知道应当在哪个法院被诉，不应该留给法院自由裁量的余地。物业纠纷案件管辖确定就是用立法的方法，将其管辖法院明确无误地而不是含糊不清地确定下来，使法院对管辖权的判定直接来源于法律的规定而非法院自己的意志，让恶意诉讼当事人没有任何法律漏洞可钻，法律效果不言而喻。

5、符合管辖刚性原则 管辖刚性是指管辖规则具有权威性与严肃性，不得任意违反，否则承担裁判无效、承担程序费用等不利的程序后果。在我国民事诉讼法关于管辖权的转移以及最高人民法院的相关司法解释中，违反管辖规定并不必然导致裁判无效，只有在抢先判决和管辖与裁判均错误两种情况下才有可能导致裁判被撤销。将物业纠纷案件适用专属管辖，是克服立法缺失的最好办法。

6、符合法律效果和社会效果统一原则 长期的审判实践告诫我们，严格执行法律后却导致不良的审判效果，相关立法要么已不合时宜、要么存在缺失和漏洞。就物业纠纷案件合同当事人协议管辖案件而言，依照我国民事诉讼法的规定，再依照当事人的约定审查双方的合同约定义务，一般而言不便也没有必要审查其他法律事实。但依法审判却会带来不良效果。

（三）物业纠纷案件适用专属管辖国外已有先例

根据日本民事诉讼法规定，以下各项所列的诉讼，可以向管辖各项所规定的法院提起:对于有事务所或营业所的人提起与其事务所或营业所的业务有关的诉讼，该事务所或营业所所在地;关于侵权行为地的诉讼，侵权行为发生地;关于不动产的诉讼，不动产所在地等。在诉讼进行中对法律关系成立与否的争执需要做出裁判时，当事人可以扩展请求，请求做出确认该法律关系的判决;但是，该项确认请求属于其他法院专属管辖时，不在此限。被告以与本诉标的的请求或者防御方法有关联的请求作为标的为限，可以在口头辩论终结之前，向本诉系属的法院提起反诉。但是反诉标的的请求属于其他法院专属管辖(当事人根据该法第十一条的规定以协议决定的管辖除外)，或者由于提起反诉而使诉讼显著地拖延时，则不在此限。德国和我国台湾地区的民事诉讼法也有类似规定。

若业主的权益因开发商被查封的原因而受损，依据民事诉讼法的相关规定，业主可以向人民法院起诉开发商，让其赔偿损失承担侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国民法典》第二百三十三条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 《中华人民共和国民法典》第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。