2018年是农村宅基地与承包地确权的最后一年，意味着过了今年，很多农民也将能拿到宅基地和承包地证书，国家对农村土地以及房屋的管理更加严格，这一点农民想必也发现了。因此，为了保障农民享有平等的村集体成员的权利，今年起，农村翻建房屋有了新规定，以下这五种情况将禁止翻建房屋，违者将受到惩罚。

第一种情况：未经审批便动工翻建

在农村，无论是新建房屋还是翻建房屋，都是需要经过审批的，在取得相关的审批手续之后方可动工建设。如果有人未经审批便动工翻建，那从严格意义上来说，他的这种行为属于违法行为，一旦被发现的话，可能会面临罚款或者房屋被拆除的下场。

第二种情况：翻建房屋超过规定的建筑高度

在农村，无论是新建房屋还是翻建房屋，都是有着严格的高度标准的。依据《农村住房建设技术政策》规定，农村房屋布局分为垂直分户（指建筑层数2-3层）和水平分户（建筑层数4-5层），并规定每层建筑高度不得超过3.3米。这也就是说，如果是建3层楼房，那么房屋的总高度不得超过9.9米，否则就属于违规，被发现的话也是会被拆除的。

第三种情况：不是集体成员，没有宅基地使用权

众所周知，农村的房屋和宅基地是严禁私下买卖的，很多城里人现如今都有了到农村买块地建房养老的想法，殊不知，按照现行的法律法规，这种想法是不切实际的，也是不被允许的。所以，如果不是集体成员，那就无法享有农村宅基地的使用权，也就无法新建或者翻建房屋。

第四种情况：原有房屋所有权存在争议

在土地确权的过程中，出现了很多有争议性的宅基地，而其上的房屋也出现了修建人与使用权人不是同一个人的情况，那么，遇到这种情况该咋办呢？其实，这种情况属于宅基地或者房屋的权属关系不明，如果想要翻建原先的老房屋，就首先需要解决原来房屋的所有权问题，只有房屋的权属关系明确了，才能够申请翻建房屋。

第五种情况：房屋所占宅基地超过标准使用面积

以前，国家对农村的房屋管理并不严格，农民建房的时候也都比较随意，所以，这就出现了如今农村房屋混乱不堪的局面。其实，每个省份对于宅基地的使用面积都是有着严格规定的，在翻建房屋的时候也需要遵守。如果房屋所占的宅基地面积超过了当地规定的标准使用面积，那么，想要翻建房屋的想法也是不可行的。

因此打算翻建房屋的农民要注意了，有以上这五种情况的，禁止翻建房屋，违者将受到“惩罚”，这个惩罚包括罚款、拆除违法建筑等。

（以上回答发布于2018-03-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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在宅基地确权时，宅基地和房屋面积的测量是很重要的一项工作，但有部分家庭出现了宅基地测量面积与原登记面积不一致的情况，也有部分家庭出现了房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的情况，这两种情况要怎么处理呢？

一、宅基地测量面积与原登记面积不一致，怎么办？

造成宅基地测量面积与原登记面积不一致的情况分析：

1、因测量方法不同，造成宅基地面积不同

自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定：?要结合本地实际，选取合适的地籍测绘技术方法。有条件或靠近城镇的，可采用解析法。不具备条件的，可利用现势性强的国土三调、农村土地承包经营权登记等形成的航空或高分辨率卫星遥感正射影像图，采用图解法获取界址、面积等信息。对暂不具备解析法和图解法条件的，可由市、县自然资源主管部门会同村委会组织人员，利用?国土调查云?软件结合勘丈法进行地籍测绘。?

综上，地籍测绘的方法主要有3种：解析法、图解法和勘丈法，不同的测绘技术方法，造成面积的差异也是正常的。

2、因非法超占宅基地，导致宅基地面积不一致

根据《土地管理法》的规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。但在农村，还是存在少数私自占地的，这种情况实际上是违法的。

那么，遇到以上情况怎么办？怎么处理呢？

2020年7月22日，自然资源部办公厅印发了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（以下简称《工作问答》）的函。《工作问答》规定：?换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，应当区分不同情形进行处理：（1）对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记。（2）因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照本问答第35条办理。?

二、房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致，怎么办？

造成房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的情况分析：

1、测量方法不同，造成测量面积不同

2、测量方法相同，但存在精度误差

3、因房屋翻建，造成面积不一致

房屋翻建、扩建在农村也是很普遍的，但部分家庭在房屋面积变更后，并没有及时变更不动产登记。

根据《工作问答》的规定：?换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。?