近段时间，调控再度成为楼市热词，国内各线城市密集加码政策，在广东，一度火爆的广州、深圳、东莞，也在采取不同方式为楼市降温。

民生证券研报认为，此轮调控的背景是，去年疫情影响下政策边际放松和房地产市场迅速恢复，因此调控措施为弥补政策漏洞、抑制投机、供给端持续发力。值得注意的是，本轮调控中，除常规调控外，金融监管等举措成为重点，“全方位”加码的态势已经愈发明显。严查经营贷资金流入楼市

去年12月底，央行与银保监会宣布建立银行业金融机构集中度管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理。这项制度的建立，就此拉开了楼市金融监管的帷幕。

今年1月，监管部门对广州各家银行新增个人住房贷款占比进行严格限制。在这一新要求的影响下，房贷批贷速度明显慢了下来，令市场交易有所放缓。不过，金融监管的重点，更在于对经营贷资金违规流入楼市的严防死守。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，通过“过桥融资——全款买房——套取经营贷——还掉过桥融资”可多次套利，房产增值就能把增值部分套出来，循环往复。这令“房住不炒”的顶层架构被变现削弱，也对中小企业生产经营形成“挤出效应”。

中原地产首席分析师张大伟指出，由于经营贷适合投资购房且基本集中在改善和高端住房，所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。

此前，国内多地监管层已经发文要求严查经营贷、消费贷流入楼市，对于会不会真下狠手，外界看法不一，但最终广东动了真格。

3月16日，广东银保监局披露，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元共920户，其中广州地区为1.47亿元共305户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施。

张大伟认为，针对一些短期内用新房证以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压非常有力，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

调控措施更加全面

在采取金融监管，严厉打击经营贷违规进入楼市外，在广东省内，深圳、东莞等地的限购类措施同样在加码。

为应对一、二手房价倒挂严重滋生的抢房、代持炒房等行为，深圳2月发布二手房成交参考价格发布机制。贝壳研究院在一份报告中指出，成交参考价出炉后，深圳日均新增房源挂牌量和均价保持了1月的水平，在成交不活跃、市场不明朗的前提下，买卖双方都持观望态度，改善型购房客户有所减少。

另外，深圳几天前还悄然发布一份文件，对1月23日严查购房资格和打击违规行为的新规进行政策解读，指出要对弄虚作假等情况将进行联合惩戒，违法者移送公安机关处理。

紧邻深圳的东莞在2月27日凌晨加码调控，要求新入户居民购买首套房需同时满足落户满半年和连续缴纳社保满半年，二套房社保由两年改为三年，且首套未结清时二套房首付不低于50%。另外，离婚两年内买房者将按照离婚前家庭房屋套数计算，以企业名义在东莞购房，也需要注册满两年。

如果说深圳、广州此前楼市过热态势较为明显，那么东莞的限购升级则让外界注意到此地楼市先前的一路上行。

易居研究院的一份统计数据显示，从去年1月到今年1月，东莞二手房成交均价从15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回调，但仍有16087元/平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞对于企业端的限购有助于打击各类以企业名义炒房的现象，各类新规对于东莞房地产市场的稳定会有利好。

潜移默化影响楼市

今年全国两会的政府工作报告中再度强调，坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期。纵观近三个月来的调控措施会发现，本轮楼市政策收紧，特别是在金融监管层面的举措，打击的目标正是炒房及衍生的违法违规行为，各类调控政策也在围绕“房住不炒”落地。

除了金融监管和限购措施外，广州、深圳还被列入土地出让“两集中”的试点城市。目前两地尚未公开具体实施细则，严跃进认为，“两集中”让土地密集供应，实际上形成了土地市场的“博览会”，对各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制低价。越秀地产董事长、执行董事林昭远在2020年业绩发布会上也表示，集中供地对公司整体有利。

“土地和金融的长效机制正在建立，”李宇嘉表示，尽管中间有波折，但政策决心很大，且讲求智慧，对楼市的影响潜移默化，润物细无声，这就是“稳地价、稳房价、稳预期”。预计今年全国房地产投资仍保持一定韧性，而信贷环境大概率收紧可能会导致住房需求更加理性释放，预计销售面积会小幅下降。

（原标题：全方位调控升级抑制楼市“虚火”）

2016年中国楼市堪比年度大戏，由起初的风平浪静变成后来的火热买房潮，再到年底的多城市重启限购限贷政策。眼看就到2017年了,一位朋友想着把手里的两套房子卖掉，话说他可是手握6套房子的高净值人群，现在楼市都有点淡了，怎么还这么着急卖房子呀？朋友说房子多了心里不踏实，以后行情还不知道什么样。估计好多朋友都听的云里雾里了吧。

先把时间倒回到2015年，2015年楼市成交低迷，除了部分一线城市外，多数地方特别是三四线城市库存量不断攀升，各地出台的购房补贴等政策也没能激起大家的购房欲望。这时候地方政府、开发商、银行有些着急了，因为这三者受房地产影响最明显。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。

更为严重的是，房子卖不出去银行的债务要不回来，放贷都受到了影响，阻碍了城市建设和经济发展。这就上升到国家层面的问题了，于是中央开始号召去库存，先是鼓励农民工进城买房，然后就是营业税契税双降刺激购房需求。买卖二手房以前是满五年免征营业税，现在是满两年就免征。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。

这次政策的出台，主要是为了刺激二三四线城市化解库存，特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样，也毫不影响一线城市房价的上涨，不仅是一线城市，楼市的热火烧到了二线城市。新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

房价一路飙升超出了预期，本来是想让成交低迷的城市恢复点活力，没想到一线、二线等主要城市涨得最凶，形势有点不对劲儿了，必须得做点什么控制住房价。于是国庆节期间先后有二十几个城市出台了限购限贷政策。这次限购限贷每个城市根据各自的实际情况作出调整，因城施策的效果很明显。房价涨得不再那么猛了，有的甚至出现了回落。楼市从卖方市场变成买方市场，正式开启了调整阶段。之前为没买房着急的人平静下来陷入观望中。

事情并没有就此结束，有些地方的限购限贷政策并不是一次性出台的，比如郑州（楼盘），分别在10月2日，10月6日，12月21日出台限购限贷政策，似乎是在试探着调控效果，一点点地收紧政策。似乎中央这次铁了心要整治疯狂的楼市。这么看那些遭遇限购限贷的购房人有点太点背了吧？犹犹豫豫大半年没买，到后面完美地错过了买房机会。不过事实并非都如想象中的那样“不幸”，从一定程度上讲，没买房倒是幸运了，房子太多倒是大麻烦了。

之所以这么说是源于一项房产政策。今年财政部部长楼继伟曾表示，个人所得税、房地产税改革的工作正在推进。专家认为，房地产税包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种，征收房地产税主要是征税思路的转变。目的是要从现行的房屋流通环节收税为主，转向持有环节收税为主。现行的征税思路是，在房屋买卖交易时缴纳个人所得税、增值税等，而改革后的思路是手持房产的房主需要交税，这样一来不仅阻断了一部分投机需求抢占房产市场，还能让这些有多套房子的人为了避税卖掉手里的房子，增加了二手房市场房源，改善供需平衡。相比限购限贷等抑制需求端的政策，这种调整供需平衡的方式更加有效。

对于征收范围，中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,"免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。"不过华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，如果放宽到第一套房不征收,能够缓解不少矛盾,但却有可能出现离婚潮。而要想避开离婚潮,就还得再放宽,从第三套开始征。“到底要怎么征,还需要阳光化的理性讨论。”

总的来说就是有一套房子的家庭肯定是在安全线内，超过两套房可能就要交税了。怪不得开头的那位手握6套房子的朋友心里不踏实了呢，原来是怕以后交税啊。实际上包括这位朋友在内，有那么几类人得小心点政策带来的风险问题。

家有多套房子的“高净值”人群

要说这位朋友吧，并不是什么倒卖房子的炒房客，真正靠自己买的房子只有两套，剩下四套都是从祖父母、父母辈继承来的，作为独生子女也是没办法。

各路炒房客

炒房客，顾名思义，就是通过多种炒作手法哄抬房价，已达到短期内出现价格差，再转手从中获取暴利的人群，这种炒房客多是群体性的。所以一个炒房客手下有多套房产也好不为怪。全国多地出台了限购限贷政策，购房人陷入观望，炒房客想要在短期内，把手里的房子卖出去并不容易，在被房子套牢后一旦再遇到房产税改革，炒房客可就遭了殃，卖不动的房子就得交税。所以啊，聪明的人现在都不炒房子了，都在想方设法处理掉多余的房子。

假离婚买房的人

今年“假离婚买房”成为楼市的一大热词，不少名下有多套房子的夫妻为了躲避限购政策，将房子都过户到一个人名下，然后双方办理离婚手续，在以无房一方的名义买房，享受首套房首付、利率优惠，买完房子后两人再复婚，这样一家人名下就又多了一套房子。以后征收房产税可就高兴不起来了。这离了婚能顺利买到房子自然是好，可是政策不会总让人钻空子，上海（楼盘）今年为了严查假离婚买房，有银行规定对“离婚不到半年”的房贷申请人严查，若不符合贷款申请资格，即使离了婚也不给批贷。随着调控政策的不断收紧，其他城市也很有可能会有类似的举措进行限制。

房贷压力过重的人

还有一类人就是房贷压力过重的人，作为普通的买房人，出于种种原因顶着高房价贷款买了房子。我们知道，信贷政策也是逐渐收紧的趋势，比如有消息称北京（楼盘）将从2017年1月1日起将首套房利率统一调整为9折，而目前最低利率为8.2折。不仅是利率，提高房贷首付比例的城市也不在少数。，政策调整后意味着买房人将承担更多的利息和首付，购房成本增加。

为什么说房贷压力过重的人会有风险呢？热点城市的信贷政策是不断试水收紧的趋势，对于有一套或两套房子的人，如果遭遇央行加息，就有可能每套房要多承担几百、上千的房贷月供，一下子增加了房贷压力。再者说了，今年经历了楼市的房价高点，部分城市的房价出现了回落，要是之前买的房子价格跌了，岂不是照样肉疼啊？所以说有房子的人担心的问题不比没房的人少。

2017年注定是个调控之年，不敢说税收改革政策能很快出来，但是可以肯定的是随着市场变化，调控政策也会随之变化。手握多套房产的人可以适当减持一部分房产，毕竟虽然现在政策还没出来，但也只是时间的问题，还是早做准备的好。

（以上回答发布于2017-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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