一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：

1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2、 土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。

3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。

合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。

企业兼并转让房地产的，暂免。

交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。

房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。

房地产出租不征。

房地产评估增值不征。

国家收回房地产产权免征。

土地使用者转让、抵债或置换土地征税。

首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目

二、土地增值税可扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额

（1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金

（2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金

（3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款

2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）

（1）、土地征用及拆迁补偿费

(2)、前期工程费

（3）、建筑安装工程费

(4)、基础设施费

（5）、公共配套设施费

（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）

主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。

4、转让房地产有关的税金

主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加

5、财政部确定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。

6、旧房及建筑物的评估价格。

以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。

三、合理避税具体方法：

1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度调整分摊，将获得的增值额最大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。

2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。

房企售房赠家电是混合销售还是视同销售，是收增值税还是营业税，还是不征税，迷糊。。。。求高人指点

需要！

《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

因此，对房地产开发企业内部施工队挂靠其他建筑公司提供建筑业劳务缴纳营业税问题上，甲供材都要并入施工方的营业税的计税营业额征收营业税。

需要提醒的是：根据《建筑法》的规定，建筑行业资质挂靠行为存在一定的风险。

《建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

《建筑法》第六十六条规定，建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级;情节严重的，吊销资质证书。根据上述规定，挂靠企业就要承担上述责任。

《建筑法》第十二条规定从事建筑活动的建筑施工企业，应当具备下列条件：(一)有符合国家规定的注册资本;(二)从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;(三)有从事相关建筑活动所应有的技术装备;(四)法律、行政法规规定的其他条件。

房企售房赠家电，属于视同销售，交增值税。

现金折扣方式，征扣金额进财务费用，不能扣减销项税金。奖励视同销售，按销售处理。普通发票不可抵扣，也就是全额入账，不存在含税不含税的问题，赠送时的会计分录也可和销售的商品一起结转成本，计入主营业务成本借：主营业务成本 销售费用 贷：库存商品对于增值税中的视同销售行为，有一句话可以概括为：只要产生增值额，就应该视同销售，因为增值税指针堆增值额进行计算应纳税额的。还有的就要和进项税转出进行区分，也可以概括为：“非正常损失，进项税转出；自产委托加工挪作他用，视同销售；购买做他用，进项税转出，除了投资，分配和捐赠”。视同销售：将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者，或无偿赠送他人；将自产或委托加工的货物用于非应税项目，在增值税中视同销售处理，自己对应的进项可以抵扣。“买一赠一”销售赠送一般是商家和厂家的共同行为赠品一般是由厂家随同产品一同出库发往商家，由商家在销售时赠送给消费者。发生此种销售行为时，厂家将正常销售商品的销售额计入收入，而对于赠品一般都是在结转成本时再做处理，如赠品是本企业的产品，则将赠品的产品成本与正常销售的产品成本一同结转入销售成本；如赠品是外购商品，则将赠品作为当期的销售费用处理。在开具销售发票时按正常销售商品的数量金额开具，而赠品不在发票上反映，而是在商品出库单上单独反映数量，并有购销双方签字。商家在商品入库时有时反映赠品的数量，但入库赠品的金额一般都不作记录。商场在将赠品给消费者时，也只是做库存赠品数量的减少，而不根据赠品的市场售价登记收入和结转成本。不论商家还是厂家都很少有将赠品另行作价作为销售收入来反映的。但如果商家将赠品单独出售，则根据售价计入商品销售收入，计提销项税额。

从税收角度来讲不同的处理方法则会产生不同的结果，例如：超市为促销，推出“买一赠一”的销售方式，购买一大瓶花生油赠送同品牌一小瓶花生油。大瓶进价30元/瓶，售价45.2元/瓶；小瓶进价7元/瓶，售价11元/瓶（以上售价为含税价，税率13%）。对此多数商家和厂家将此种销售方式归入降价销售，按实际收取的价款缴纳的增值税。帐务处理为：

确认销售收入时，借：现金45.2

贷：主营业务收入40

贷：应交税金-应交增值税（销项税额）

5.2结转成本时，借：主营业务成本 37

贷：库存商品37

只有个别商家和厂家将销售赠送方式理解为无偿赠送，按税法将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人，按视同销售缴纳增值税。即：

确认收入时， 借：现金45.2

贷：主营业务收入40

贷：应交税金—应交增值税（销项税额）5.2

结转成本时， 借：主营业务成本30

贷：库存商品30

赠品帐务处理：借：营业费用8.6

贷：库存商品 7

贷：应交税金—应交增值税（销项税额）1.6

通过这两种不同的处理方法的比较我们不难看出，销项税金存在着明显的差异：第一种方法比第二种方法要多计提销项税金1.6元。</p>

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