1）代持人单方可能主动制造的风险

代持人擅自处分，包括销售、抵押、出租、以房抵债等行为造成的风险。

既然代持人是法律认可的持有房产证的业主，那么其自然享有法律赋予的物权权利的，同时相关行为也是对社会公开的合法行为。

当然，在一定情形下也是违反代持约定的违约行为，但违约行为的认定则仅限于代持人与被代持人之间，对善意的第三人没有约束力。

善意的第三人，就是购房人、抵押权人、承租人等。这是被代持人面临最直接的一个风险；

（2）代持人被动产生的风险

第一种：代持人因开设公司、投资、做生意等经营不善，导致背负债务，代持人的债权人为了追偿债务查封保全或执行代持人名下所登记的该代持房产，代持房产最终被执行拍卖。代持人负担了债务，如果代持人没有足够的资金实力，那么即便被代持人向代持人追偿，基本也是遥遥无期的债务了，最终丢了房子，伤了感情。

这里面需要注意的是：一旦被代持的房产被查封，即便实际所有人提出异议，意义也不大，这就是前面所说的我国法律认可的是登记为准的所有权人；即便此时被代持人向法院提起确权诉讼、要求过户代持的房产，因房产上具有其他查封措施，查封解除前不具备过户的条件，法院一半会驳回起诉，诉讼途径也是走不通的；

第二种，即便代持人没有任何债务，但因代持人的配偶存在类似经营不善产生等背负债务的情况，其他债务人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起诉，以夫妻共同资产和共同债务为由查封或执行该房产，产生同样的后果。

第三种，代持人因为他人提供担保而被牵连等情形，也会产生类似的风险。

（3）偶然的、不可预见的风险

第一种，房产登记在代持人名下，其配偶提出离婚，将该房产视为夫妻共同资产进行分割诉讼查封该房产，由此代持房产因此将卷入家庭婚姻纠纷；

第二种，代持人因病因故等突然不幸离世，被代持的房产被作为遗产进行分割分配；

第三种，代持人因不可控的因素而对第三方造成侵权或巨额损失，比如交通事故致人死亡的赔偿、打架致人重伤等情形，需要巨额赔偿，也会导致被代持的房产被诉讼被执行；

第四种，代持人因其他未知的行为而被刑事指控，被代持的房产作为代持人的财产或赃款、赔款，而被没收、被收缴；

除以上可以列举可以预见可能发生的风险之外，其实还会存在各种可能性，但毕竟是对未来的想象，对未知的猜测，无法一一列举。

当然，很多人会提到不管发生什么不管怎么样，我的房子就是我的房子，法律还能不支持我吗？是的，从法律角度来看，支持与否均有可能。

抛开法律裁判规则的变化、房产市场政策的变化等等因素不提，被代持人能否自圆其说并且提供充分、真实、有效、完整、客观存在的证据对代持关系予以证明最为至关重要。

注意，笔者这里用了非常多的形容词，每一个都不可省略，想让法律让法院相信你，首先就要拿出充分的证据。想想刚才说的那些风险，把房产交给别人代持，还是要谨慎一些，留心一些，不要等到纠纷和问题发生了才如梦方醒，事后诸葛亮。

03.如要将房产交给他人代持，如何做才能消除风险？

明白地说，不可能，只要代持发生就意味着风险存在，如同出生意味着死亡一样，但我们可以做的并不是消灭风险，而是控制风险，控制风险即是对自己负责，也是对他人负责。

首先，代持实际就是一种委托关系，这里面包含着双方确定的权利义务，但代持关系最主要的应是信任。因此如果必须要进行房产代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、亲戚来进行代持，毕竟血浓于水，有着家庭感情和家族荣誉的光环，大家不会随意翻脸，即便有纠纷，也有亲近的人居中调和，不至于一拍两散。实在没有人选，亲近的朋友、同学、同事亦可以帮忙，不论如何选择，要能够清晰了解双方的关系和对方的人品、信誉、经济状况、家庭情况等信息，做好背景调查。

如果有失信记录、有诉讼关系、有黄赌毒不良嗜好、有家庭纷争等明显情况，在选择上应尽量规避。其次，代持人与被代持人双方最好签署明确的代持协议，这是最为直接有效的证据和法律依据，证明意义远大于其他间接证据。通过代持协议，把代持的背景和原因讲清楚，被代持的房产信息和房产价值固定下来，然后直接确认房屋权属归被代持人实际所有。

另外可以明确房屋抵押按揭情况、代持酬劳费用、房屋升值收益分配、代持期限、产权过户配合义务、代持人违约责任、承担责任方式及计算标准等。而且双方互留身份信息，最好是身份证复印件，双方当面签字按印，以确认签署的真实性、合法性，规避冒签代签的情况发生。如果代持人已婚，协调代持人的配偶签字确认时最好的，也可以加入担保人、见证人等，佐证协议的签署情况。

第三点，房屋的实际所有人最好直接持有和控制被代持房屋的产权证书、购房合同原件、发票原件、付款凭证、税费单据、按揭还款卡、按揭协议等凭证原件，证明房产的实际出资和权益均是自己实际履行和控制。这一点，不用过多解释，大家比较通俗易通，特别是在走账付款上，能在转账时备注上用途，比如“XX房的购房款”、“XX房的按揭款”，更好的反映履行过程，避免款项性质争议。第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。

第四点，保留自己实际使用、控制代持房屋的相关凭证，比如水电费、物业费的缴纳凭据，房屋钥匙、房屋装修合同和凭据，居住登记信息，出租合同等。在此提醒一点，如果房屋用于出租，而房屋又有按揭贷款，很多人会直接要求租客将租金支付至代持人的按揭贷款卡，省事便利。但这种情况很容易产生争议，代持人完全可以说该租金是租客支付自己房屋的租金，视为自己对涉案房产支付的对价和份额，容易引起争议。

第五点，如果双方愿意配合，建议在签署代持协议的同时，能够通过公证处出具一份不可撤销的公证书，由代持人委托被代持人或被代持人指定的人全权配合代持房产的销售、出租、还款等事宜。以便应急时候，该被委托人可以代替代持人配合被代持人办理房产的过户转让手续，减少风险，增加保障。其实房产代持要注意的事情很多，可以采取的措施也非常多，总之就是风险在哪里，防控措施应就跟上到哪里。

办理个人住宅不动产权证，这对于以后转移（过户）不动产是大有好处的。因为出售房屋时，办理不动产权证或缴纳契税不满两年的，出售方需承担6.3%的税费；满两年不满五年的出售方可免征营业税，只承担1%的个人所得税；满五年且为唯一住房的出售方可免征营业税和个人所得税。

购买方为首套购房时，购买房屋建筑面积在90平方米以下的需缴纳1%的契税，建筑面积在90平方米及以上的缴纳1.5%的契税；购买方为第二套购房时，购买房屋建筑面积在90平方米以下的缴纳1%的契税，建筑面积在90平方米及以上的缴纳2%的契税；购买方为第三套及以上购房时，应缴纳3%的契税。购买方即不动产权利人需缴纳80元／套的登记费。

房产证办理需要材料 ：

1、盖章的申请表。

2、房屋买卖合同。

3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书。

4、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份。

5、专项维修资金专用收据。

6、契税完税或减凭证。

7、购房者身份证明(复印件核对原件)。

8、房屋共有的提交共有协议。

9、银行的提前还贷证明。

以上内容参考：青海人民政府-房产交易中税费应如何缴纳？