法律主观：

(1)产分离出卖 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的 土地使用权 也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让 房屋所有权 而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。 (2)主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。 (3)侵犯优先购买权 房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。 (4)非法转让 转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政 法规 规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。

《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方可以自由约定合同内容，但是合同的内容和形式必须符合法律法规的规定。因此，农村房子卖给外村人的买卖合同是否有效，需要根据以下几个方面进行分析：

1. 是否符合法律法规的规定

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，农村土地和房屋的使用权、所有权等权利归属于农村集体经济组织或农民集体所有制。因此，如果农村房屋的所有权归属于农民集体所有制，那么个人之间的房屋买卖是不被法律法规允许的。但是，如果农村房屋的所有权已经转为个人所有，那么就可以进行个人之间的房屋买卖。

2. 是否符合当地政策规定

不同地区、不同乡镇对于农村房屋的买卖政策不尽相同，有些地区可能会对外村人购买农村房屋有一定的限制。因此，需要根据当地政策规定来确定是否可以进行农村房屋的买卖。

3. 合同是否符合法律要求

如果农村房屋的买卖合同符合法律法规的规定，那么合同就是有效的。但是，合同的内容和形式必须符合法律要求，例如合同中的价格、交付时间、交付地点、房屋的权属等内容必须明确。另外，合同双方必须是完全民事行为能力人，否则合同就是无效的。

总之，在进行农村房屋的买卖时，需要根据当地政策规定和法律法规的规定来确定是否可以进行买卖，并且合同的内容和形式必须符合法律要求，否则合同就是无效的。如果您在进行农村房屋买卖时有任何疑问，建议咨询当地律师或房地产中介机构。

法律依据：

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

《房屋登记办法》第八十七条，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。