完善我国的房地产税收制度

首先，从我国的税制结构看，虽然我国以流转税、所得税为主体税种，实际上大部分税收来自流转税，而作为税制结构重要组成部分的财产税只占极少的比种，一般发达国家财产税类税收收入占10-15%左右，主要指房地产税收。从我国情况看，1995年房地产收入约200亿元，只占税收收入的5%左右，因此，必须重视财产类税制。

其次，要根据市场经济要求科学的确定税费体系。要明确税与费的区别，理顺目前房地产业的税费关系，必须时有选择地进行费改税。房地产是一个巨大的、复杂的体系，它和其他部门有着千丝万缕的联系，但是房地产又是一个独立的产业部门，所以房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设生产环节上，而忽视流通、分配和消费环节的状况，只有这样，才能更好地调控房地产资源分配，促进房地产经济以及房地产经济与国民经济协调地发展。

再次，规范、修订现行税种，适当开征新税，本着简并税种，确定合理的税率，公平税收负担的原则，借鉴国外税制改革的经验，在设计房地产税种时把注意力放在房地产权利的保有、取得和收益三个环节上，合理地确定税种和税率。

1.将现有耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费并为农地占用税，以保护有限农地资源，简化税费种类。具体来说要做以下几项工作：

①按照新《土地管理法》的规定，根据土地用途管制制度将土地划分为农用地、建设用地和未利用土地，将征税范围扩大到所有农用土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。并且根据不同地类制定不同的征税标准。同时将外商投资企业及个人占用耕地纳入农地占用税纳税人范围，一切占有农用土地进行非农业建设的单位和个人，都是农地占用税的纳税义务人，消除内外资企业不平等竞争地位；

②提高税率。对目前耕地的肥活程度及地理位置、单位面积的常年收入、耕地使用年限及生产潜力等各种因素进行分析测算，建议目前税率提高到原来的2倍，具体调整幅度为：人均耕地1亩以下的，税额为4-20元；1-2亩的税额为3.2-16元；2-3亩的，税额为2.6-13元；3亩以上的，税额为2-10元。特别是对经济特区、经济技术开发区和经济发达地区，税额可提得更高些，同时取消原有“最高不得超过规定税率的50%”的封顶政策。

③除少数社会减免外，其他减免系数一律废止。对《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第七条中政策性减免予以全部取消，任何单位或部门占用耕地都应缴税，抑制相互攀比；对于农民建房，即使在建房标准内占用耕地，也不宜减半征收。

2.变现行契税为不动产取得税，扩大不动产取得税征收范围，保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。

3.逐步取消城镇土地使用税，将土地使用税纳入地租的体系，确保国家租收益的实现。其理由首先在于现有城镇土地使用税的目的是调整土地级差收入，这明显具有地租的性质，通过地租体系实现这一功能有利于解决租税费混乱的局面，更加合理；其次，现行计入房产价值的土地既从价计征了房产税，又从量计征城镇土地使用税，存在重复征税的问题，解决这一问题的最佳出路在于将城镇土地使用税纳入地租体系。当然，它的实现有赖于科学、有效的地租体系的建立和城镇土地使用税取消的渐进性和有序性。

4.开设空地税，调控土地利用效率。在空地税中下设闲置土地税和荒芜土地税两个税目。所谓闲置土地税，是对可利用而逾期尚未利用，或作低度利用的土地，就闲置土地面积课征的税收。开征闲置土地税目的目的是为了促进土地的有效利用，而非增加税收。对闲置一年以内的土地，依一定的比例征收闲置土地税；闲置一年不满两年的，加倍征收；闲置满两年的，收回国有土地使用权。同时不再征收闲置土地费，以免重复征收。所谓荒芜土地税，是对可以利用而逾期仍未利用，或作低度利用或违法利用的农用土地所课征的税收。开征荒芜土地税的目的在于促进农用土地尤其是耕地得以有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费，而不以增财政收入为目的。

5.修订土地增值税。扩大土地增值税征税对象范围，完善土地增值税税目，科学合理界定土地增值额，适当降低房地产增值税率，以提高规范运作的房地产产业的税后利润率，从而发挥房地产业作为经济支柱产业的作用。

6.强化税收征收管理，要针对房地产业经营的特点，采取切实有效的征管手段，制定严密规范的征管制度，强化和提高房地产税收制度组织收入和宏观调控的能力。

房地产企业税收优惠政策有哪些

房地产企业销售商品的特殊性，导致其所得税核算的特殊性，实际工作中很短暂的接触到此类业务，在此发一下自己的学习心得吧，和老师们交流。

前期准备

做为前期准备，首先就是要熟悉房地产业涉及的税种及相关税收政策，房地产业相关发票规定，及房地产业特殊业务处理，比如：合作建房、混合销售、委托代建、售后返租、以房抵债等。

然后要在金三征管系统查询相关数据等，此外还要搜集一些相关的外部数据，包括三方数据，比如：发改委、住建、规划、质监、房管、银行等部门取得房地产项目信息，媒体数据比如广告信息等，互联网数据比如：国土资源局网站、房产网、房产管理局网站、建设工程造价网信息等查询相关数据。

进入稽查阶段要求企业提供的涉税资料

⒈基本涉税资料

①房地产开发资质证书及相关资格证明②企业设立、变更的章程、协议、合同以及股东、法人代表变更资料③企业银行账号情况④企业关联方及关联交易情况

⑵基本业务流程资料：①业务处理流程②内部控制制度流程③主要部门及职责④各项业务处理系统

⑶基本财务资料①财务相关制度及流程②财务软件，电子财务账数据及财务报表③纳税申报表，企业所得税汇算清缴报告，土地增值税清算鉴证报告

⒉涉及土地方面的资料

比较复杂太多了，基本就是土地取得方式即各种文件

⒊涉及土地征用和房屋拆迁资料

⒋涉及项目建设成本资料

基本是工程合同、建设施工合同、项目总体规划各种图，建筑工程预算书、工程竣工结算书、施工过程双方鉴证资料、建设单位供材明细表、竣工验收书、技术人员名单及工资标准、工资表、房屋测绘报告等，运用这些资料，对工程费用实际发生额进项审核，如果实际发生额高于工程预算书、工程施工合同，再重点审核工程设计变更资料、施工现场鉴证资料，工程竣工验收备案等资料。

⒌涉及项目销售的资料

具体检查重点

具体到企业所得税检查重点，房地产企业所得税，跟其他企业所得税相似之处 检查重点也是收入确认问题和成本问题的检查。

一收入检查需要注意的问题

根据准备阶段调查了解的情况，通过查看销售部门台账，审核房地产购销合同，查看收入账户，核对分析判断企业是否按规定确认收入，查看企业所得税收入和增值税收入之间是否差距过大，差异的原因是否合理其实在少记收入方面很多增值税少记收入的问题和企业所得税一致。

此外就是要注意政府部门返还资金和政府补贴收入是否计入补贴收入，收取的客户违约金是否计入营业外收入。

二成本检查注意的问题

房地产开发成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以主要测算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的费用基本上可以确定房屋的单位成本，如果企业结转的单位开发成本与测算的单位成本相差太大，就应当再深度检查。

可以重点关注：

⑴土地成本是否按规定列支，主要是检查缴纳的土地出让金。

⑵采取预估成本、预转成本，按计划成本结算、按比例法结算等，是否增大了完工产品成本。

⑶是否有取得假发票、虚开发票及其他不符合规定发票记入开发成本，多列成本费用，特别是甲供材，直接记入开发成本，再全额取得施工方发票重复入账等。

⑷虚列拆迁补偿费、虚增成本，未按实际发生金额记入成本费用，编造合同、协议、虚列、多列或重复列支费用

比如：收到国土局退回的多缴纳的土地出让金，记入“其他应付款”贷方，没有冲减土地出让金成本

⑸计提未实际申报缴纳的各项税费。比如：未实际缴纳的土地增值税计提并在企业所得税前扣除。

⑹项目样板间装修成本重复列支问题：样板间装修已经在开发间接成本中列支，又在主营业务成本中列支

⑺地下车位开发成本列支问题：如果地下车位可以出售、自持，产权不属于业主共同所有，实质是一种开发产品，应做为独立的成本对象单独核算，未售车位的开发成本应从开发成本科目调出，待实际销售时按收入与成本配比原则列支成本。

⑻预提公共配套设施费

房地产项目的开发周期比较长，有的需要几年，尤其是比较大型的房地产项目，企业在开发进度安排上，公共配套设施的建设与项目较难完全匹配，会出现先建房屋后建公共配套设施的情况，这样往往会出现房屋已经建成，公共配套设施尚未完成的情况，因此，前期项目达到完工条件进项清算时，会存在开发产品的开发成本无法可靠计量。

国税发〔2009〕31号规定，除以下几项预提费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

可以预提的费用：

①出包工程未最终办理结算而取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额10%

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造不可撤销，或按照法律法规必须配套建造的条件

③应向政府上交但尚未上交的报批报建项目、物业完善费用可按规定预提

三期间费用检查重点

⑴是否有扩大期间费用列支标准，不合理工资列支和三项经费超标

⑵业务招待费、广告费是否超过规定标准

⑶行政处罚是否税前列支

⑷是否将资本性支出直接列支当期成本，将开发期的利息记入财务费用，多结转成本，列支不属于本公司的利息，比如集团成员企业的利息等。

房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点，有针对性地采取措施。

我接触过不少税务稽查人员，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：

1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来，为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。

2、检查企业提供的销售收入明细表，包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。

3、检查项目累计开发成本的真实性，对于分期开发的项目，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。

4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后，是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税，是否按规定进行纳税调整。

5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目，应当于不含税预收账款为基数，而不是以销售收入为基数进行调整。

6、检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额。

7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别，再次不再赘述。

希望我的回答对你有所帮助，如有其他问题，欢迎留言交流。

关于这个问题回答如下：

房地产开发企业所得税检查难度与企业规模大小、项目多少、时间跨度长短有很大关系。要搞好房地产开发企业所得税检查，必须注意以下几个方面：

1.熟悉涉及房地产开发企业所得税相关政策。房地产开发企业所得税政策与其他行业有一定区别，企业所得税年度申报表填写也与一般企业有差异，这些都需要我们了解清楚。同时对房地产开发企业增值税、土地增值税等其他税种的政策也要熟悉，因为这些都与企业所得税息息相关。

2.熟悉房地产开发开发企业的会计核算。对房地产开发企业会计核算方法一定要清楚，虽然不同房地产开发企业会计核算有一些差异，但基本会计核算规定是相同的，这是做好检查的基础。对企业的会计核算软件也要尽可能熟悉掌握。

3.要熟悉房地产开发企业整个开发流程。房地产开发企业从项目拿地开始，规划许可、施工许可、房屋预售、房屋竣工验收整个流程要了解。

4.要制定计划，理顺思路。房地产开发企业检查往往需要相对较长的时间，一定要制定计划、理顺思路、落实分工。这些最好向有丰富经验的同事学习，也可以学习一些房地产开发企业的典型案例，这对自己理清思路会有很大帮助的。

5.加强沟通交流。在检查过程中如果遇到政策疑问，应及时查找相关文件规定，或者与相关业务部沟通，及时解决检查过程中的疑难问题。同时在检查过程中要注意不断总结经验，提升实际工作能力。

以上观点，供参考！

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房地产企业所得税检查“三部曲”

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2019-11-26 05:24

房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业 企业所得税 检查的“三部曲”，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查。

前奏曲:确定房地产项目是否完工

房地产企业为了简化核算、偷逃税款，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，造成检查难度增大。所以，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，确定开发产品是否完工，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。其次，到售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查。对未完工的产品，重点检查销售收入是否及时全额入账，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。

进行曲:核实收入、成本、费用的真实性

对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性。

(一)实地调查与销控表审核相结合，核实销售收入。

1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

4.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行 贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税;是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。

(二)书证与实际审核相结合，核实开发成本。

通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。

1.单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例:普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本，在检查时要重点审查。可以对照企业施工合同、图纸进行工程量和工程造价评估，与企业列支数进行核对。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票，虚列成本问题等。比如，某企业建安成本达1228元/㎡?远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款，现金支付300万元，挂在应付款中680万元。通过对施工监理记录、资金流向、施工合同、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。

2.工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面虚增工程量，多列成本的现象比较普遍。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格，发现了企业通过加大场地平整费、种植土回填，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元。

3.资金流控制。检查“现金”及“应付账款”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题，对照有关合同及付款记录，对施工方进行调查取证，审查其真实性。比如检查某开发商的“现金日记账”，通过现金支付暖气安装工程费2207万元，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订，2011年10月完工，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90%，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理。通过对施工方的调查，证实施工方实际收取工程款1800万元，企业虚列开发成本407万元。

片尾曲:按配比原则准确结转产品成本

审查开发成本(土地成本)、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照项目规划、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本。

重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象;是否将下期成本提前列支;是否将应由各期分担的土地成本(含土地附属成本)提前一次性列支;有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。

根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，乘以当期销售面积，计算当期营业成本。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

认真核实收入明细及支出明细，确定应征额度。

看看房地产企业佣金收入占比多少

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房地产行业来说有哪些税收优惠政策呢？

我国有许多大中型房地产公司选择房地产税务筹划作为一种为公司降低税负的方法，从而减轻公司的税收负担。

那么，房地产业行业能享受哪些税收优惠政策呢，有什么税务筹划方法呢?

首先，让我们来谈谈下一阶段的房地产企业开发商的关键经营方法，

包括：

一是经营规模较大、综合实力较强、根据国土资源局上市交易的开发商;

二是合作建房比较普遍;

三是开垦一块农田进行新项目的开发设计，开发设计成儿童游乐园、高尔夫练习场、国际商城。

四是收购公司或公司股份转让。

房地产开发商愿意执行税务筹划，他们必须进行深入分析，掌握制造业的最新消息和国家税务总局的现行政策。从而保证相关现行政策、法律法规的适用和制定房地产工业税务筹划更有效、合规的管理。房地产企业就要缴纳25%的企业所得税。另外老板在进行分红时还要缴纳20%的个税，也就是房地产老板要为这笔费用再缴纳45%的税!

房地产公司税务筹划可以通过享受以下总部经济模式税收优惠政策来合理税务筹划。

总部经济税收优惠政策，房地产企业如何能享受到这些税收优惠政策呢？

(一)有限公司税收优惠政策

房地产企业可以新公司、分公司或者迁移的方式入驻税收优惠地区，

按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策，

有限公司对于行业几乎无限制，

欢迎各类企业入驻。

增值税以地方财政所得的：70%-85%给予扶持

企业所得税以地方财政所得的：70%-85%给予扶持

股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的：70%-85%给予扶持

可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(比如中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。

(二)核定征收税收优惠政策

房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，以个体户的形式入驻园区，比如一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等。个体户享受个税核定征收政策。

个体户(小规模纳税人)可以申请核定征收。通过享受地方税收优惠政策，根据行业区分进行核定征收，综合税负最高不超过2.86%

个体户无企业所得税，也没有20%的分红个税。此外，建筑工程、建筑施工公司还可以把劳务、材料采购分离出来，在园区设立经营部、材料采购销售中心等，同样可以享受核定征收。

各行业综合税率

1、增值税税率：1%

2、附加税税率:0.06%

3、个人所得税税率：

①租赁、商务服务业：2.86%

②商贸业：1.86%

③建筑业：2.06%

服务业举例：

企业咨询服务、营销策划服务、设计服务、广告服务、技术服务等属于商务服务业，个税税率1.8%；增值税税率1%，附加税0.06%，总税率2.86%

许多房地产公司迫切需要税务筹划，房地产开发商在整个运营过程中，面临经济发展中所遇到的巨大压力，要合法合理享受税收优惠政策，增加企业利润，降低运营风险，从而促进公司长远发展！