判断该不该出手买房的几点小技巧

sclctv 2025-04-16 信息快讯 111 次浏览 0个评论

最近大家对楼市又乐观起来了。

每年三月，楼市的成交量会比以往好一些，然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来，生怕错过这波，又是一年白忙。

其实大可不必。

房产相对于其他资产来说，最大的不同之处在于，它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里，你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走，我倒觉得大家要更多地思考：

如何能利用这种暧昧隐约的状态，为自己做点什么。

首先要告诉大家的是，目前楼市是有回暖的迹象。

从楼市自然的成交量分布来看，每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年，是这样。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数，基本上都是全年成交高点，2016年3月还是有史以来最高当月成交套数。

理由也很简单，因为一二月天气寒冷加上春节，会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多，也容易促成成交。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的，今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。

但是总体回暖，并不代表每个城市都很旺。

因为中国足够大，大到买房子不可能统一行动。

根据我的观察，目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的，基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房，胆子可以大一些，遇到合适的就买。

而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市，成交量依然低迷，可以买，也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中，要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市，只要有购房资格就随时都可以介入。

大概在四五年前，我们就发现各个城市之间，至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同，甚至可能会有同时期、不同城市之间，限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购，而现在更多二线城市在放松调控。

所以在买房落地中，全国楼市的说法毫无意义，我们只要知道个大概即可，是强，是弱，是中性。

更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上，这三个城市才是中国楼市真正的旗手，向上向下的领头羊。

再细化到一个城市内部，分化也是很明显的。

我最近看到的上海新房市场，也是冰火两重天。

定价合理的近郊新盘，特别是刚需价格段400到600万的项目，开盘都获得了超额认筹，比如嘉定新城的金茂府大卖，还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆，关闭了部分样板间，会提前结束认筹。

但是另一边，也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀，因为产品力比不上之前的项目，大户型有点卖不动，打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。

这些事件，每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市，一定会被带错节奏。

更要命的是，有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的，看多的，眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的，看空的，只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对。

靠谱的方法，是看每月公布的二手房成交套数，拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话，我建议就是二手房成交量，这是最容易获得，也是最有用的指标，它不会被新房限价、预售证干扰，直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法，是找专业的投资客问问，问他们每月扫货的感受，特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈，会比统计数据快几个月。

经历过多轮楼市牛熊的朋友，应该会知道：

目前这种洋溢着乐观情绪，但成交又冷热不均的情况，是典型的静淡市尾声的样子。

简单滴说，就是底部特征。

有一部分先知先觉的资金，已经主动介入那些被低估的存货，比如上海大虹桥的折扣笋盘。而前期涨幅偏高的房子，没有好好调整的，还会继续补跌，比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城。

要特别提示大家的是，底部永远不是一步到位，而是反复冲击，夯实企稳，再向上。这个过程可能是一年，二年或者更长。

我一直和大家说，现在的行情类似于大牛市开始前的2014年，整个市场偏向静淡，抄底买入的机会已经到达。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛，那还真不好说，我们还要等待大领导明确的鼓励支持。

所以筑底回暖，不代表就是房价暴涨。

大家不要操之过急，千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场。

因为不管是卖房还是买房，现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中，如果你一味求快，博弈过程中就会处于下风。

那现阶段买房应该做些什么呢。

第一个是去追逐那些红利产品。

一种是买被限价的新房，像南京河西、杭州主城六区、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整，开盘的价格依然是有竞争力的。只要产品力尚可，大家可以继续去摇号薅羊毛。

另一种是寻找定价偏低的二手房。

市场上的折扣房源在减少，但是依然有很多房东后知后觉。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空，我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕，再抓一波静淡市的福利。

以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻。

另外，要特别注意的是，很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼，大家注意回避。

这些项目多数有以下特征：远郊不限购、旅游养老主题、高铁通勤概念、显著低价，会有大量推广出现。

一般好卖的东西，都不需要怎么多用力，这个规律在楼市里还是有效的。

反过来说，如果你想置换卖房，手上的房子又不怎么样，现在是近三年内最好的机会。

一方面成交量回暖，用一些美化装修的手段，有更大可能把房子卖掉，更棒的是，现在大部分板块依然是洼地，卖房虽然卖不了高价，但是拿到卖房款至少可以抄到底。

我有一个粉丝，手上有一套上海老破小要置换，从去年10月就开始挂牌。那个时候几乎没人看房，偶尔出价的也是往死里砍。我索性建议他别着急卖出，等到今年3月再挂牌。

前两天他传来喜讯，用了我教他的一些优化方法，成功地以牛市顶部价格的88折售出。我认为这个价格很不错。

因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%。他的房子是老破小，在产品力上有硬伤，急售的话，需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的，这本身就省下不少钱。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘，再吃到一波利润。

我建议卖房的朋友现在应该加大力度，记得用轻度装修、空关带看、多中介挂牌，卖房奖励等来优化销售，成交价最多不要低于当下市场价的9折。

那如果你近期的确没有购房计划，那也建议你：

1、至少要对市场价格体系有全面了解。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价，房价可以用链家小区的均价来做参考。

2、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏，然后每周一次观察房源去化的速度。我在上海的体验是，去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套，现在每周都能卖掉大半，这就是市场转暖的信号。

3、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房。只要新房价格被压住，整个板块就没法突破。新房里最便宜那个项目就是板块价格的上限。

最后想告诉大家的是，

再大的市场判断，最终也要落地到实际。再宏观的决策分析，最终你能操作的也是一个个细节。

中国楼市极少有整齐划一的节奏，更多的是分化的微观城市脉络。

与其关注全国性的走势，不如多花心思着眼你所在的城市，放在你关注的板块。

买房人走向成熟的标志就是，有结构化思维，学会辩证思考。

就像是有一句话说的：

脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念，并且能够融合自洽，这才是高级智慧的表现。

以上为正文，来自魔都财观的观观

长沙取消二套房契税优惠一套90平米房子要多交税近3万

楼市限售政策再出江湖。苏州5月11日晚间加码调控政策，宣布在部分热点区域实施3-5年的限售，同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。值得关注的是，限售政策已经数月未在地方调控政策中出现，这显示出当地控制房地产热度的决心。业内普遍预期，个别市场火热的城市未来不排除加码调控的可能性，但保持房地产市场稳定发展仍是主基调，一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象，基本无入夏可能。

双端松动引躁动

如果说2018年年底房企债券市场融资出现逐步放松迹象，2019年年初以来则是房企融资成本不断下降。房企均抓紧难得的窗口期大举融资。数据显示，一季度40家典型上市房企融资总额2458亿元，远超2017年和2018年同期，其中3月份单月融资额1024亿元，为2017年11月以来新高。中国证券报记者了解到，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，较2018年年底融资成本明显下降。进入4月，中国恒大和融创等企业均推出数百亿规模的融资计划。

尽管多数融资用途是借新还旧，但多位房企人士表示，土地储备是房企业绩的基础，一旦解决了债务和现金流压力，房企总是会大举拿地。中原地产首席分析师张大伟表示，房企现阶段的竞争仍是规模决定一切，因此房企具有持续拿地的动力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激进。

个人购房方面，中国证券报记者了解到，今年以来，房地产按揭贷款尤其是商业按揭贷款发放速度较去年有所加快。部分银行如汇丰银行等外资银行对满足一定条件的客户提供更低的按揭利率。此外，部分信贷资金也有所放松。此前有某上市银行信贷专员持续多次向记者推销该行消费贷产品，额度为30万元，年化利率约为6%。该专员对记者表示，一旦获批，现金将直接打入账户。当记者询问该专员是否需要提供相应消费凭据时，该专员仅表示，建议留存备查而非强调必须提供。记者了解到，在2017年，消费贷年化利率一度超过7%，且申请者只能拿到消费额度而并非现金。

调控重回高密度

近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示，今年4月以来，各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。

从各地细则来看，4月上旬，合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划，对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来，尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后，部分城市调控力度陡然加大。其中，长沙宣布从4月22日起，停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，该举动被视为向炒房者发出明确信号。石家庄全市暂停公积金贷款，并对离婚一年内的人士实施差别化信贷政策。“这些政策对市场的影响尤其是购房者的预期影响很大。”一位长沙房企人士表示。

张大伟表示，最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策，在政治局会议再次重申房住不炒的背景下，调控收紧预期再起，对于购房者将有明显影响。另外，从多地政策来看，公积金政策收紧成为趋势。

“三稳”仍是主基调

针对此次苏州调控，尽管苏州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少观察人士指出，本次调控力度低于预期，比如并未实施提升首付比例的信贷措施等，仅仅是对特定区域的一二手房屋进行限售。张大伟表示，这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调，稳地价、稳房价、稳预期，2019年预计这一政策取向将持续。

一位保利投顾研究院人士预计，房企融资监管可能再次趋紧，居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将持续关注房地产市场波动，“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将持续。

而在北京、上海等一线城市，尽管3月出现了成交量上涨的“小阳春”现象。但记者走访多个中介门店了解到，在目前严格限贷以及高昂的交易成本之下，周期性需求释放后，北京房地产市场已经逐步呈现平稳状态，“小阳春”已基本无入夏可能。

“以北京为例，一般每年两会前后都有一波交易量的上涨，一部分是刚需进场，一部分是特定需求例如学区房集中交易。但从今年情况看，交易量的上涨并不足以带来成交价格的上涨，大多数交易都是降低挂牌价后成交。”北京某中介资深店长对记者表示，“一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后，市场就会进入相对平稳的阶段，市场分化也就特别明显。例如，现在一些小户型学区房价格仍然比较坚挺，但优质学区房之外的二手房普遍都有议价空间。”

4月15日，有消息称，长沙出台《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》（以下简称《通知》），停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

《每日经济新闻》记者得到长沙市12366纳税服务热线的证实，该《通知》自2019年4月22日起执行。

值得注意的是，虽然近两年长沙楼市调控一再加码，但购房热情仍在持续，3月长沙楼市出现“小阳春”行情。记者从长沙市住房公积金管理中心获悉，2019年一季度发放个人公积金住房贷款6066户，同比增长23.87%，个贷金额同比增长31.89%；发放组合贷款135户，金额5629.4万元，同比分别增长14倍和10.78倍。

房价持续走高

以长沙市市区一套90平方米、总价140万元的二手住宅为例，政策优惠期间缴纳契税为140万元×2%=28000元，恢复4%比例后，购房人需缴纳契税为140万元×4%=56000元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“契税政策是房屋交易中比重相对大的税费政策，动辄几万，所以购房者对于此类政策的调整是比较敏感的。过去部分城市用契税政策来进行去库存，而在房价上涨过快的时候也会用契税政策来引导房屋交易。类似政策具有较好的导向，一旦调整立刻会影响购房交易成本，对于刺激或抑制市场交易需求有很直接的影响。”

记者查阅易居研究院《中国百城房价数据》发现，长沙市新建住宅价格自2015年10月重新进入上行通道后，已经连续上涨超过36个月。

国家统计局70个大中城市商品住宅价格显示，近3个月，长沙市新建住宅价格仍然同环比双涨，与2015年同期相比，涨幅超过40%。值得注意的是，尽管近两年楼市调控政策一再加码，但长沙的购房热情仍在持续。相关数据显示，3月份的长沙楼市出现“小阳春”行情，供应出现大幅增长，当月的新房周成交量呈明显上升趋势。

《每日经济新闻》记者从长沙市住房公积金管理中心获悉，2019年一季度发放个人公积金住房贷款6066户，同比增长23.87%，个贷金额同比增长31.89%；发放组合贷款135户，金额5629.4万元，同比分别增长14倍和10.78倍。

调控一再加码

“本来执行的是优惠政策，现在与其说是收紧政策，还不如说取消了优惠政策。而且从侧面也说明，首套购房依然是享受优惠政策的，这也是政策差异性的体现。”严跃进认为。

《每日经济新闻》记者注意到，2017年以来，长沙市相继出台各类楼市调控政策。

2017年9月23日凌晨，长沙对限购限售“双升级”：购买的商品房(含二手房)，取得不动产权属证书3年后才能再次出售；本市户籍无房的，限购一套；本市户籍(家庭为单位)有一套房的，需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。

2018年3月和5月，长沙市住建委分别发布《关于实施差别化购房措施的通知》及相关《细则》，明确长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，优先满足首套刚需购房群体。享受首套刚需优先购房而无故退房的，该购房人及其家庭成员在半年内不能再次享受该待遇。

2018年6月25日，长沙房产调控政策再次加码：家庭购买二套房首付比例不低于60%，已购买的商品房，需取得不动产权证5年后方可转让。

严跃进坦言，长沙炒房现象依然存在，所以通过对二套房的契税政策调整，有助于规范二套购房行为，也打击了部分炒房行为，能够在很大程度上稳定市场交易。他指出，政策执行前的几天即4月22日前，预计房屋交易量反而会上升，这是部分购房者为了降低税费而加快签约的考虑。从未来几个月的表现看，会影响二套房交易。

值得注意的是，中央国家机关住房资金管理中心4月12日出台新政，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款由80万元降至60万元，贷款期限不得超过25年。专家分析，此次政策调整释放出公积金贷款收紧的信号。

此外，近日深圳、合肥也分别发文整治和规范房地产市场。