风险一：抵押房

2015年3月，张先生购买了一处房屋，78平方米总价174万元。

这套房屋是刘女士2013年通过按揭方式购得，抵押给银行借款80万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。

张先生特意在合同中约定，刘女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向刘女士先行支付了100万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决刘女士支付违约金。

律师说法

房产设定抵押后，如果债务人不能按时偿还债务，则抵押权人有权依法处分抵押房产，并在所得价款中优先受偿。在签订合同时，双方当事人应对抵押如何解除、解除的时间、解除的条件和步骤以及未按期解除抵押导致房屋买卖合同不能履行的法律后果进行详细约定，减少纠纷发生，确保合同顺利履行。

风险二：共有房

2010年10月，王先生与翟先生通过中介签订房屋买卖合同，约定将王先生一套面积为101平方米的房屋出售给翟先生，价格100万元。合同签订后，翟先生支付定金3万元。

不久，翟先生突然收到王先生妻子发来的告知函，称房屋系夫妻共同财产，王先生未征得其同意擅自卖房，合同无效。之后，王先生也以此为由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女诉至法院要求王先生继续履行合同，未获支持。

律师说法

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同所有，夫妻双方对于共有财产享有平等的处分权。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无权处分行为。

当事人在购买房产时，一定要认真查看房屋权属证书上记载的权利人，并当面核实相关信息，要求出卖人夫妻双方共同到场、签约。

风险三：多户房

2015年5月，王女士与夏先生签订房屋买卖合同，总价380万元。依据合同约定，夏先生应在该房屋所有权转移之日起10日内，完成全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。

结果房屋过户后，仍有夏先生的继子户口未迁出。王女士起诉到法院，被裁定不予受理。

律师说法

根据相关法律规定，户口迁移属于公安机关的行政行为调整范畴，不属于法院受案范围。

当事人在签订合同时，可将出卖人户口迁移的义务作为约定内容写入合同条款，并明确其相应违约责任。

风险四：学区房

2015年，翟先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到一所重点小学以往的招生简章，翟先生看后以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。

法院认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，翟先生索要的差价损失无法支持。

律师说法

学区房由于拥有良好的教育资源，往往价格相对较高。如果双方当事人确定是要买卖学区房，那么在签订房屋买卖的合同条款中，买受人可在合同中注明合同买卖目的是为购买学区房。这样约定，法院在裁判中也好有一个判断依据。

需注意的是，写入合同不代表免除了买受人的注意义务，买受人还应通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门来核实房屋是否属于学区房。

风险五：代理房

2015年3月，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一套房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。之后，赵先生通过中介与孙先生签订房屋买卖合同，约定房屋总价为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。事后，周女士以孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，且房屋成交价格明显过低为由，未作出追认表示，拒绝履行合同。

无奈，赵先生诉至法院。法院判决合同无效，在退还定金、中介费的同时，孙先生和中介赔偿赵先生部分房屋差价损失。

律师说法

对于买家而言，在遇到代理销售房屋的情况时，应尽到审慎注意义务，认真查看代理人是否有权代理，代理的权限、范围和期限。在房产买卖合同签订及办理过户等重要环节，应与房屋产权人共同办理。

风险六：在租房

2013年5月，李先生将房屋出租给曲先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后，双方又续签至2015年5月19日。

2014年12月，李先生通过中介将该房出售给杨先生，房屋总价为300万元。关于租房事宜，三方合同约定，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。哪知，曲先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿损失10万元。所幸，法院结合各方证据，认定曲先生对房屋出售事宜应当是知情的，且曲先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，据此，判决驳回了曲先生的诉求。

律师说法

购买承租房屋时，需注意承租人的优先购买权和“买卖不破租赁”，这是法律为维护租赁关系稳定而做出的有利于承租人的规定。

承租人的优先购买权是指在同等条件下，享有优先购买所租赁房屋的权利。此外，“买卖不破租赁”，需注意的是，承租人虽然可以继续承租，但应将相应租金交付给新的产权人。

律师提醒

二手房买卖中涉及的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式存在不同的法律风险。在购买时，应着重注意以下几个方面：

1、审慎核实房产信息。可通过查看房产权属证书上记载的权利人和出卖人身份证件，确定是否为真正的房屋所有权人；通过查看出卖人户口本，确定房屋中是否落有户口；　通过实地查看房屋状况和居住状况，确定是否存在出租；购买学区房时，可通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门的方式，确定所购房屋是否为学区房等。

2、妥善签订购房合同。在签订购房合同时，应尽量在正规中介办理，使用房产部门提供的正规房屋买卖合同，对于未尽事项，当事双方可以另行签订补偿合同，明确约定房屋买卖过程中，解押、付款、过户、查验、交付各个环节的具体操作步骤和履行时间节点，并明确违约责任。

3、注意留存履约证据。房屋买卖涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易过程中，应保留好各个环节的证据，比如付款转账的凭证等；对于双方履行过程中口头达成的新协议，应注意以书面的形式予以确认；在卖方不履行合同或口头表示无法继续履行合同时，应注意保留好沟通的证据，必要时，可以聘请专业人士介入，以更好地维护自身合法权益。

（以上回答发布于2016-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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185万房子过户费多少

房屋赠与需要缴纳的税费：

1、个人所得税

如果是亲属之间，或者是具有抚养、赡养关系的人之间的赠予是免征个人所得税；如果是遗赠，同样免征个人所得税。除此之外的其他类型赠予，需要缴纳个人所得税。

无偿赠予税额：应纳税额＝（房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值—赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20%

2、契税

无论是亲属之间还是非亲属之间，契税都是需要受赠人按照3%的比例全额缴纳

3、印花税

亲属或者非亲属之间的赠予都需要缴纳印花税，交易当事人按照0.05%的比例全额缴纳。

4、营业税

如果是亲属之间赠予不需要缴纳营业税，如果是非亲属之间的赠与，则需要缴纳5%的营业税。如果该房产已经满5年，免征营业税。

5、其他费用

附加费用一般有城建税和教育附加费，城建税的征收比例为7%，教育附加费3%。

房屋赠与需要哪些资料：

1、赠与人和受赠人的身份证明，户口本，身份证等。

2、 被赠与房屋的产权证明；

3、 合法有效的赠与协议公证书；

4、 房屋登记表和平面图；

5、 登记申请书；

6、 契税完税或减免税凭证。

房屋赠与的手续：

1、?签订赠与合同

房屋赠与必须有赠与合同，所以在办理手续之前，赠与人应该与受赠人先签订一份书面的赠与合同。

2、?办理公证

受赠人需持相关资料前往公证机构办理公证手续，证明该赠与合同是合法且有效的。

3、?房屋评估

赠与人与受赠人需要委托专业的评估机构对房屋的价值进行评估，并出具一份评估报告。

4、?缴纳税费

受赠人与赠与人需持房屋所有权证书以及身份证和赠与合同等资料，前往房管局缴纳相应的税费，并获取完税证明。

5、?办理产权过户手续

缴纳完税费之后，赠与人与受赠人就可以办理房屋所有权转移手续了，手续办完之后便可在约定时间领取新的房产证。

6、?交付房屋

最后，赠与人将房屋交付给受赠人，此时房屋赠与的手续也就完成了

扩展资料：

房屋赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

参考资料：

按房产证不满二年算，过户税约15万元，税费约为房产报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的唯一住宅免）、营业税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

买卖过户如房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。