一、买卖方式

二手房买卖是指房屋所有权人通过买卖方式将已取得的房屋转移给购买人的方式。具体流程如下：

1、登记：买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。

2、调档：卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。如果托委给中介，就是他们的事了。

3、验证：中介机构审核卖方身份证及房产证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。

4、签约：验证核实房屋后，中介机构分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托费用。

5、中保：买卖双方签订买卖合中要与中介机构共同签订《中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章等。

6、交款：买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户。

7、过户：买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。

二、赠与方式

赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。具体流程如下：

1.房屋出赠人和受赠人订立的书面合同,即赠与书。根据规定,房屋赠与一定要采用书面规范形式。可以向当地房管部门进行索取。

2.办理公证和房权证。根据 国家的有关规定,房屋赠与必须办理公证手续，然后用公证书来办理房权证。

3.房子的赠与的双方当事人凭借房屋所有权证、赠与合同等材料,按规定交有关的税费。

4.办理房子的所有权转 移登记手续。房屋赠与当事人到房屋 所在地的房 地产交易中心申请转移过户登记,并提交下 列材料:过户申请书、身份证件、房地产 权证、赠与书及公证书、有关税费的收据。

三、继承或遗赠方式

房屋的继承是指被继承人死亡后，继承人根据遗嘱或继承相关法律途径获得被继承人名下房产的一种方式。根据《继承法》，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。房屋遗赠是指被继承人死亡后,将个人房屋赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。具体流程可分为两步：

1、公证处

首先，继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公正，如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。

2、房地产管理中心

办理完继承权公证之后就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权原件、房屋平面图、契税完税证以及契税完税贴花、被继承人的死亡证明等到房地产中心进行继承登记。

该内容只在北京适用

房屋直系亲属通过赠与过户，手续怎么办？需要准备什么

户主住宅是指房屋所有权登记中心通过转让、出售、赠与、继承等方式办理的房屋产权变更手续，即甲方向乙方转移财产的全过程，房地产转让有几种不同的情况，如继承不动产、捐赠不动产转让、二手不动产转让等。

二手房是指已在房地产交易中心准备完毕，完成初始登记和一般登记，再次挂牌交易的房地产。它相对于开发商手中的商品房，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（分房交易）、扶贫房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

先到当地房地产公证处办理赠与公证，现在到房地产交易中心办理赠与过户。如果房产证已经签发5年以上，建议交易过户更加划算。具体情况如下：转让捐赠费约为报税价格的6%（即您同意的房产转让价格）（公证费3%，转让税3%）。但是，如果您想在礼品转让后转让房地产，您需要为单个个人所得税支付20%的纳税申报价格。因此，不建议赠与房屋进行转让。

建议通过买卖方式转让房地产，即直接转让房地产。税款约为房地产申报价值的8%（出卖人：个人所得税的1%（免征房地产证的年限在5年以上）、营业税的5.5%（免征房地产证的年限在5年以上）、买受人：契税的1.5%，以及其他上百种转让税。计税点按144平方米以下普通住宅计算。例如，如果房产证已经过了5年，就没有个人所得税，只有契税的1.5%和其他上百种流转税。总共约占1.8%。

报税价格也是由您决定。房管局的电脑系统对每个地区都有最低的评估价格。如果您的纳税申报价格高于评估价格，您将根据您的价格纳税。如果低于，则按系统评估价计算。我们对估价价格了解最多的是同一地区的房地产中介机构。因为他们经常转让自己的所有权，知道通过最低报价能得到多少，所以我们建议你去代理商那里了解一下。二手房过户的基本程序：签订销售合同、交单、交税、完税后过户、领证。不同的地区有时有不同的程序。例如，可以在交货前交税。

签订销售合同，是指买卖双方与中介机构（如有）就房产价格、交付方式、付款方式等协商签订合同。交房是指：买卖双方将相关信息报送房管局，申请办理房产过户登记。买方应携带身份证原件。贷款需要办理首套房证明的，应当按照房管局的要求向有关部门发放。

过户手续去房管局做

需要提供：

买卖双方带本人身份证

房产证到房管局办理。

所交费用是：

4%的契税

5.5%的营业税

千分之一的印花税

80登记费

20配图费

1%的个人所得税

交易费是每平方6元

一般来说是5个工作日可以完成

根据通知，2009年6月份开始，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，须按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，但有三种情况可免税。

一是将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子孙女、外孙子外孙女、兄弟姐妹；二是将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受赠人。

市地税局人士表示，以前，房屋产权无偿赠予，不管直系亲属还是陌生人之间，都要征收个税，这次国税总局发文明确，直系亲属赠予房产免征税，而陌生人之间赠予房产征20%个税，目的是打击市场偷逃税的行为。

据了解，对受赠人无偿受赠房屋征收个税时，其应纳税额为房产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付相关税费后的余额。赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价或赠予合同未标明房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价或其他合理方式确定受赠人的应纳税额。

赠予房产

不能享受优惠政策

“过去，市民采用无偿赠予方式转让房产，主要是为了避税，但现在这种避税的转让行为很少了。”市地税局一人士说，国家出台了一系列房产交易的优惠政策，并明确赠予房产视同交易，属于应税行为，如此一来，通过赠予转让房产，不如直接交易划算。

按照现行的税费制度，个人或单位赠予不动产，都属于应税行为，需要缴纳5.6%的营业税、附加税费等，但如果符合二手房交易优惠政策的条件，也可享受相应的优惠，比如满两年可免征营业税。

这样的话，通过赠予的方式转让房产还不如通过市场正常交易转让划算，一是赠予房产需统一缴纳3%的契税，而市场交易非普通住宅仅需1.5%的契税；二是赠予房产还需公证费、评估费、过户手续费等，总计下来，所缴纳税额远超过正常交易的税额。

此外，通过正常市场交易，还可享受一系列优惠政策，比如年底之前交易，契税可享受返还80%的优惠，而二手房营业税不满两年，买卖双方缴纳的税收收入地方所得部分给予全额补贴。

据了解，目前，房屋赠予缴纳个税有两种选择，第一种是按差额征收20%的个税，但需列支装修等相关扣除税项的合法凭证；第二是无法提供相关合法凭证，按房屋价值总额纳税，普通住宅按1%的税率征收，而非普通住宅按1.5%的税率征收。

另因为有兄弟姐妹，最好让你父亲给你出具个收到房款的收条，否则今后有麻烦。