我在此引用《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》中的几点给你回答：

第二十六条 房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。?

除本办法第三十条规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十七条 实行货币补偿的，补偿协议应当载明下列事项：?

（一）被拆除房屋的建筑面积；?

（二）货币补偿金额；?

（三）付款方式、期限；?

（四）搬迁期限；?

（五）违约责任；?

（六）当事人约定的其他事项。?

实行产权调换的，补偿协议除应当载明本条前款（一）、（二）、（四）、（五）、（六）项内容外，还应当载明产权调换房屋的价格、面积、地点、楼层、进户时间、结清差价的方式、期限等内容。?

第二十八条 实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。?

第三十一条 被拆迁房屋的用途、建筑面积以房屋所有权证标明的为准；房屋所有权证未标明的，以房屋权属档案记载为准；没有房屋所有权证的，以建设工程规划许可证标明的为准。?

被拆迁公有租赁房屋的用途、建筑面积以房屋租赁手续标明的为准；房屋租赁手续未标明的，以公有房屋租赁档案记载为准。 ?

公有房屋租赁手续以及租赁档案均未标明建筑面积的，以实际测量的面积为准；没有条件测量的，以标明的使用面积按照规定的换算系数换算为建筑面积。换算系数由市房产行政主管部门会同有关部门确定。

第三十七条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿方案，报市、县（市）房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第四十一条 被拆迁房屋和产权调换房屋需要估价的，应当由具有相应的房地产估价资质的拆迁估价机构进行。涉案被拆迁房屋依法需要另行估价的，按有关规定执行。?

同一拆迁项目的被拆迁房屋的估价与产权调换房屋的估价应当委托同一估价机构进行。?

第四十二条 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人投票或者抽签等方式确定，由市、县（市）房屋拆迁主管部门监督实施。?

拆迁当事人应当与确定的拆迁估价机构签订拆迁估价委托合同，并自合同签订之日起10日内将合同报房屋拆迁主管部门备案。?

拆迁估价机构不得转让或者变相转让受委托的估价业务。

根据条例规定，建议如下：

1、首先找一家政府指定的评估公司，对你的有房产证的房子进行评估，拿到评估证明，作为拆迁补偿的参考；

2、对于没有房产证的部分，也应委托评估公司做一个价格评估，按使用中的建筑及地面附属物补偿标准争取补偿；?

3、有产权部分房屋的补偿按建筑面积1：1赔偿或置换；有土地证无产权证没有产权部分按土地价值补偿；无土地和产权部分按建筑成本补偿；地上附属物按国家标准补偿。

房产人阿斌为你解答。

一楼带的院子没有产权有使用权拆迁怎么算?

专业性强了，农村建房的方式由原来的乡党、亲戚帮忙建设慢慢的向包工和包工包料的方式转变，随着农村建房的方式的改变，计算房子面积的方式也在改变，农村房另外一套计算的，就是说南方的外墙二四墙的中轴线，和北方外墙三七的中轴线计算的！长乘宽，你有多少面积就是多少面积！

另外挑檐和楼梯，面积加一半！意思就是例如这个挑台，有10平米，是按15平米收取！理算面按建安成本进行补偿，也是拆迁中所说的被拆除房子的“架架钱”，一般是按框架、砖混、砖挖、简易等结构分类后根据实测的面积进行补偿，另外的墙砖、吊顶等装修装饰也是按面积分类进行补偿。积的方法。那农村自建房该如何算面积，挑梁有没有包括在内呢？

刺楸想说的是，羊毛出在羊身上，计算面积方法不同，算出的面积不同，但计价单价也就会不同，因为不计算面积的话鬼才给你免费干建筑惬意；住进高楼了，原来的社交环境被打破，是这也不方便，那也不痛快，还不如不拆迁呢。针对这种情况，如果条件允许的情况下，被拆迁人可以选择迁建安置的房屋进行补偿，还是生活在小院子里，还是熟悉的现在得益于国家管控的比较好，拆迁款还是可观的。 我就说说我身边的拆迁吧，我姨家在村里的房子3年前拆了。他家的是以前老房子，有五间，补偿了当地小区里130平的房子和93平的房子各一套。当时我们到房屋拆迁的情况也越来越多。房屋是农民的安身所在，拆迁补偿问题尤为重要。为了更好地保障被拆迁农民的利益，2018年国家对农村房屋拆迁补偿政策做出了调整，看一下2020年农房拆迁补偿的最。

大家好，我国90年代初以前建设了大量一楼带院的楼房，院落绘制在房产证的《房屋平面图》中，大多处于核心城区，成为很多人羡慕的绝版配置，很多朋友不惜重金溢价购买这种房屋。房产中介称此为“证载院落”甚至大部分经纪人打包票遇拆迁肯定补偿。由于这种房子基本都是老旧小区，拆迁风险高，大部分朋友有疑问遇到拆迁院落到底怎么补？百度一搜，会搜到《ZUI高RMfayuan关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（[2012]行他字第16号）第二项“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。还有各种律师的分析，基本上一边倒的认为不补偿不合理。此类房屋在全国少说也有几百万套，涉及上千万人口，本人经过三年的诉讼，拿到终审判决，为这个疑问画上了句号。

本人家住济南，房子是爷爷留下的86年的回迁房，当时拆的是大杂院，因为以前家里平房就有院爷爷又是老人所以也安置了这么一套一楼有院房，在市中区核心地段院落面积50平建筑面积只有40平，院落绘制在房产证的平面图中（图1），18年征收时周边房价20000+。一开始政策是院落不补偿后来听证会上压力实在太大修正了补偿政策，凡是一楼带院房屋无论院落大小在建筑面积单价基础上上浮1.5%作为院落补偿。如果房屋单价2万一平，算下院子总共补偿多少：40平方*20000元*1.5%=12000。50平方在闹市区的院子啊换的钱还买不到一平方建筑面积，换谁都觉得不合理，在查阅大量法律资料寻访各地律师后我与几十位有同样遭遇的邻居将征收方告上法庭。

其他关于评估价格、未登记建筑等等的主张不赘述了，仅讨论院落是否补偿。关于院落方面我提供的证据就是第一张房产证里的《房屋分户平面图》。我的主张是“按照《zuigaorenminfayaun关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》将院落纳入评估范围依法补偿”被告认为“现相关规定没有明确院落空地的补偿标准所以评估单价基础上上调1.5%保障了被征收人权益”。以下是一审法院的判决（图2）。

可见一审判决认可院落的合法性但认为单价上调1.5%合理。一审败诉后，我又上诉，院落部分的主张是“1.院落补偿不考虑院落大小违背常识显失公平 2.单价上调1.5%无依据未评估 3.院落不合理补偿降低现有居住水平，同样价格买不到带同等院落的房屋”并提交了《shandonggaoji人民法院行政判决书（2020）鲁行终268号》作为判例证据证明“房产证平面图中载明的院落适用《zuigaorenminfayuan是否应对院落予以补偿的答复》”（图3）以下是终审判决（图4）。

可见终审认为房产证平面图中载明的院落并不能证明产权人拥有该院落的国有土地使用权。一审中法院曾询问的国有土地使用权证成为关键证据，但我无法提供。

大家买卖房屋极少碰到土地使用权证，楼房的所谓土地证都在开发商手中（老房子在极少数居民手中）既所谓的土地“大证”（整栋楼或整个地块的土地证），按理说应该分割成每家每户的所谓土地“小证”，但实际社会实践中没有逐户的土地证也不妨碍买卖，少一个土地证的情况在全国也成为了常态，后来为了简化流程全国进行了二证合一既土地证房产证合为一个不动产证，土地证在城市慢慢退出了历史舞台。但正是这个“没用”的小土地证成为城市院落补偿的核心证据。

我的案情讲完了，说说我为什么发帖子。官司打了三年了，从信心满满到彻底败诉。说实话内心非常低落。虽已是终审判决，我还会申请再审，但山东的拆迁案件再审也打不到最高法院，实际已不抱希望。我并不想制作舆论干预司法，我认可司法的任何判决结果。只是看到全国牵扯面如此之广的一楼带院的房子，想买此类房屋的人也大有人在，但即便是律师也很少有人能说得清这种院子即便院子画在房产证里拆迁到底怎么补。如果当初有人像我一样发今天这个帖子我看到后就不会放弃几万的拆迁奖励贴上几万的律师费再花三年的精力打这一场费时费力费钱又注定失败的官司。官司输了，50平的院落是我和女儿成长的游戏场，爷爷和父亲在这养老，到了告别的时候了。希望以后遇到同样问题的朋友能搜索到此贴，也不要再有高溢价买院子寄希望于拆迁有补偿的朋友入坑了，唯一得罪了持有一楼带院房屋的朋友得罪了，得罪了，请包涵！

永别了老院子！