来源：视觉中国

近年来楼市上空一直悬着一只 “靴子”——房地产税。每年两会，房地产税的进程都引发各界关注，今年亦不例外。

5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》（以下简称“《意见》”）。在加快建立现代财税制度一项中，《意见》提出要“稳妥推进房地产税立法”。

这与2018年相关表述相同，而2019年政府工作报告关于房地产税的表述则是“稳步推进房地产税立法”。从“稳妥”到“稳步”，一度被解读为房地产税立法工作或已有推进步骤。

如今，从“稳步”再回到“稳妥”，一字之差却别有深意。中国财政科学研究院研究员贾康向时代财经表示，“稳妥是一个更谨慎的词，（原因）还是感觉比较棘手、难度比较大，但是方向不变，改革的确定性和势在必行是没有变的。”

调控楼市不是立法初衷

房地产税的立法工作在艰难中推进。2013年，房地产税立法首次被提上日程，2015年被列入预备项目，2016年被列入第一类立法项目。到了2017年，十二届全国人大五次会议新闻发布会上，发言人傅莹表示，没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，但把制定房地产税法列入了五年立法规划。

随后，从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”，房地产税的落地似乎越来越近了。2019年，继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法，称要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，制定房地产税法等多项立法的调研、起草都要加紧工作，确保如期完成。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对时代财经指出，房地产税包括房产开发、流通、保有等诸多环节，涉及房产税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税种，其实施目标是为了完善房地产税收体系。

我国目前现行的房产税于第二步利改税以后开征，以房屋为征税对象。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，该《条例》从1986年10月1日起开始实施。

“房产税和房地产税，两者有一定的替代关系，但是不完全一样。房产税只针对商业性房产征税，对于自主物业暂时免征；房地产税一旦开征，则面向所有的房产，无论其是否属于商业性质。2016年5月我国全面推行营改增之后，地方税的主体税种消失了，需要新的主体税种取而代之，房地产税就成为首选。” 中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江对时代财经称。

在金杜律师事务所合伙人叶永青律师看来，调控楼市并不是房地产税的立法初衷，其主要立法目的是为地方政府筹集财政收入、健全地方税体系，及通过对普通房产不征税、对大部分房产征收轻税、对少量奢侈性房产征收重税的方式调节和促进社会公平。

但房地产税还是多被认为是房产行业的重大利空。2019年3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法后，港股、内房股于当日全线大跌，恒生中国内地地产指数跌5.17%，多家龙头房企股价跌幅超5%。

“靴子”还难落地

关于房地产税的讨论已超过十年，而无论从立法层面还是执法层面，房地产税的落地或许还有一段很长的路要走。

“房地产税立法工作由全国人大预算工作委员会会同财政部牵头起草草案。对于重要税种的立法，在草案起草阶段、最迟在提交人大形成征求意见稿后，会向社会公开征求意见；通常全国人大还会通过中国法学会组织法学专家论证、提出修改建议。融合公众和专家修改意见后的文本会提交全国人大常委会进行三次审读。” 叶永青律师对时代财经介绍到。

“理论上，房地产税法不属于基本法律，可以由全国人大常委会直接审议通过，但考虑到社会关注程度很高，也不能完全排除提交全国人民代表大会表决的可能性。”

他认为，房地产税一旦开征，由于整体税负上升对房地产产业链的利空、部分闲置房产被集中释放等原因，短期内可能导致房价下挫。但如果开征时间节点把控得精准，房地产税不会长期地、显著地对楼市造成不利影响。

在林江看来，房地产税一旦开征，短期内不一定会直接对楼市产生很大的影响，因为房地产税出台后，会合并或取消原来征收的部分房地产相关税收，如土地增值税、房产税。从总体税负上说，房地产税的开征不一定会直接增加房产持有人的负担。

“但其影响是长期的，特别是目前我们还没有办法确定房地产税推出后的具体细节，如果不是简单地把现在征收的房产税及其他相关税种平移到房地产税，就可能增加税负。但税负增加是否一定导致房价下跌，答案也不确定，主要还是得看供需关系。如果购房者众多，持有房产的人并不担心房子卖不出去，卖房者会把房地产税负转嫁给购房者，从而导致房价不跌反升；反之，房价会下跌。”

而房地产税面临征税范围、税率、计税依据等诸多技术性问题，在叶永青律师看来，即便通过立法，房地产税在实施中也将面临两大难点，一是全面、透明的产权登记，二是房地产评估机制。

“这两点可谓是实行房地产税的基础性制度环境要素。特别是后者，由于目前以房地产评估值作为房地产税计税依据基本成为房地产税立法的共识，如何对全国不同地域的房地产进行估值，由哪一机构负责发布估值，以什么频率或周期进行重新估值等等，都是需要解答的问题。”

全国人大常委会曾表示2020年要全面落实税收法定原则。目前来看，房地产税大概率不受此时间节点的倒逼。林江认为，今年人大会否讨论房地产税法的可能性皆为50%。

“应该推出的原因是，新冠肺炎疫情背景下，地方政府的财政压力比较大，急需通过开征房地产税这个地方税主体税种来增加财政收入来源；但同样，如果疫情使购房者收入不稳定甚至下降，房地产税会让他们倍感供楼压力增大、购房意愿下降，进而导致房价下跌。因此我认为，应该在疫情基本结束、经济反弹迹象比较明显的时候再通过房地产税的立法。”

叶永青律师则表示，房地产依然在宏观经济中扮演重要作用，基于当前内外宏观经济形势，2-3年内房地产税不会真正落地。但3-5年内，不论是出于抑制资金进一步流向房地产市场的目的，还是出于缓解地方政府债务压力、优化地方政府财政状况的目的，房地产税都应当落地。

而在贾康看来，作为房地产市场长期发展中构建健康长效机制必须解决的基础性制度建设问题，房地产税并不存在法理上的硬障碍，一旦条件具备，还是应该积极地考虑推出它的立法程序。“‘稳妥推进’并不代表在本届人大任期内不考虑这项工作。”

有关房地产税的话题热到什么程度？用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动，都会成为舆论关注的焦点。

引发此轮房地产税热议的，是国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。这篇长文有7000余字，只不过稍稍提及了房地产税，便被舆论反复研磨。

其实，该意见稿的原话是“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。短短几十字，提及诸多的探索创新项目，舆论唯独将“房地产税”这个概念放大解读，甚至得出“2017年房地产税真的来了”的判断。

但这个判断似乎过于乐观了。那么，从2013年提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，3年过去了，已经进入立法程序的房地产税为何迟迟不见“庐山真面目”呢？

房地产税法2017年仍难出台

近期媒体上刊发的一篇《注意！“房地产税”快来了！2017年房价终于要跌了？》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点：本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。

就是上面的这段话，让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。这让刘剑文很无奈：“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的，后来在很多场合都纠正过，但都没有真正修正过来。”

他借《中国经济周刊》澄清道：“首先，本届人大任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。”

由于房地产税不仅涉及到千家万户的利益，也涉及到中央和地方的利益，还涉及到整个社会的稳定和私有财产的保护，这样一部重要的法律，慎重出台也在情理之中。

房地产税之所以久拖未决，刘剑文认为：“这个房地产税法应该在什么时候出台，应该解决什么样的问题，目的是什么，宗旨是什么，这些都很重要，立法有法定程序，出台也需要时间。”

刘剑文预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

房地产税法草案已基本完成

在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。

房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。

房地产税的前身是物业税。2003年，我国开始提出物业税改革，这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税。与物业税改革同步进行的是房地产税费改革。

之所以要进行房地产税费改革，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌给出了答案：“在我国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”

由于房产税是按照租金或者房屋原值进行征收，近年来，国家税务总局一直在推动房产税和土地使用税合并，合并后不按原值征收，而按评估值征收。这其实是在为推动房地产税铺道。

相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。

2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。

之后，房地产税的立法工作就此展开。但此次房地产税的立法跟以往的部门立法大不相同。此次房地产税法的起草，是由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局等职能部门共同参与，同时也吸收了一些专家，组织形成一个团队来共同起草。

广受关注的是，在房地产税法中，是否会将现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。

国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

草案是否真如倪红日所言“要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来”，尚不得而知，不过，《中国经济周刊》记者获悉，目前，房地产税法草案已经基本完成。

“草案起草已经有一两年了。起草完成后，还要提交全国人大常委会审议。现在初步草案已经有了，至于什么时间出台，取决于高层对整个经济发展现状的判断以及纳税人的共识形成。”刘剑文说。

中国房地产税的改革方向已经清晰明朗：重大改革要有法有据。但是，对于征收房地产税，目前仍有较大的争议：一是征收目的问题，二是如何征收的问题。这些仍需时间厘清。

免征涉及人的居住权

张斌告诉《中国经济周刊》记者，社会各界讨论房地产税问题时涉及的目标主要有四个：一是打击炒房抑制房价；二是调节财富分配；三是作为基层政府的主体税种，完善地方税体系；四是促进土地资源的有效利用。

老百姓比较关注的是降房价。事实上，上海和重庆出台的房地产税试点方案的起因，均是以抑制房价和打击炒房为背景。

在抑制房价和打击炒房的目标之下，在张斌看来，房地产税征收有两个思路：一个是上海模式，对新增房产超过一定面积的部分征税，不涉及到存量；一个是重庆模式，涉及到存量，但只涉及少数高档住宅。

如果以抑制房价过快上涨和调节财富分配为房地产税征收的目标，则应侧重调节功能，设置较高的免征额，对基本住宅消费和改善型住房消费免征。这是老百姓最为关注的，毕竟房地产税一旦实施，买房后每年是否要交钱，要交多少钱，这些钱都需要从老百姓的口袋里拿出来。

2011年上海和重庆的房产税试点方案，都有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。除此之外，坊间热议的还有人均30平方米或50平方米免征。

刘剑文告诉《中国经济周刊》记者：“现在舆论一再强调并不是所有的私人房产都要征税，因为这涉及到纳税人的基本居住权和生存权保护问题。因此，在征税过程中需要有一个合理扣除，即有多少面积可以不征税。我很支持在征税过程中给予必要扣除，根据中国的现实状况，我认为人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考虑的。”

普遍征收难度大

如果进行免征，就意味着绝大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅两套以内，可能都在免税的范围之内。

但是，随着去年5月1日我国全面启动营改增改革，房地产税便被赋予了要扛起地方财政支出缺口这面大旗的重任。

（以上回答发布于2017-02-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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