案例简介：限购问题引纠纷，卖方拒绝履行合同

2016年6月11日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，2016年8月2日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为310万元，双方于2016年9月30日之前办理过户手续。合同签订后，原告按约付清首付款93万元，但是被告却拒绝配合进行房屋过户，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称，不同意继续履行，原告签订买卖合同时不满足在上海的购房条件，是限购的，被告没有理由配合原告规避限购令。

法院判决：过户日原告已具备购房条件，判决合同继续履行

经审理查明，原被告确实签有购房合同，对房屋交易的一系列事项作出约定，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告通过签订《房地产买卖居间协议》及所附《房屋买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》(第二版)就系争房屋成立的买卖合同关系，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。之后为了进行过户，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》对部分合同条款如过户时间、交付时间作出了不同于此前合同的约定，应视为双方对已成立合同关系内容的部分变更，原被告就合同履行的细节应该按照双方最后签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)进行。

被告认为双方之间的合同无法履行的原因在于原告限购，对此，本院认为，通过原被告在履行合同过程中的种种表现来看，原告已经充分注意到自己作为非本市户籍人员在本市购买商品房要需符合相关的政策要求，而原告的社保记录从双方约定的签订网签版合同、过户时间来看也符合通常意义上的理解，但由于交易中心对政策做了释明之后原告和被告重新签订了一份网签版本的买卖合同，对过户时间做了变更，对此被告也是予以配合并未提出异议，而且就第二版合同约定的时间上看也不存在故意规避限购政策的意思表示。

律师说法：因限购令致使房屋无法过户，可以解除合同吗

因限购令引发纠纷，是我们在房屋交易中现在经常会遇到的问题。遇到限购令纠纷我们该如何解决。对此，律师表示：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

而上述案例中为什么法院会判决合同继续履行呢?这主要是因为是根据原告提供的社保记录，截止到约定的过户时间，原告已经具备了购房资格，不存在故意规避限购政策的意思表示。因此，法院判决合同继续履行。

违反限购令买房的后果

国家为加强和完善宏观调控房地产市场而出台了新的限购，限贷政策，这一政策的出台对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。那么买房遇到限购令怎么办呢？能否退房？若因限购令而退房能不能索赔？这些问题是购房者最为关心的话题，我们会在下文为您详细讲述。

一、买房遇到限购令怎么办？

政府出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。

地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。

二、因限购令而退房能不能索赔？

限购政策出台后出现了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。法院在处理这类案件时，依据住房限购政策规定，妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件，确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策导向相一致的原则处理。

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，公布实施后确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，一般不认定一方当事人违约。

1、返还定金和房款

当事人要求解除合同的，除合同对限购政策或解除合同的条件另有约定外，法院一般会予以支持。合同解除后，出卖人应当将已收取的购房款或者定金返还给买受人。

2、补偿损失

当事人一方因政策限购解除合同后，转而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持。经人民法院审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，人民法院会酌情予以支持。

但是需要特别说明的是，如果房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，人民法院将支持守约方的要求，支持对方赔偿的诉讼请求。

在房屋买卖中如果遇到买卖纠纷大不了与开发商沟通解决，可就怕遇到限购令，毕竟这是政府出台的政策，那买房遇到限购令怎么办呢？还能不能继续买房呢？又能不能退房呢？若因限购令而退房能不能索赔呢？这样的问题最好问问专业的房产律师的意见，毕竟律师可以很好的解读您当地的限购政策，更可以帮您出谋划策。

如今房地产行业越来越火热，有些人条件比较充裕的就想用于买房投资，但是每个城市都有买房限购政策，一旦违反限购令买房的后果是怎么样的呢？

对于一些违反限购令买房的后果，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，还会给购房者带来一定的经济损失和法律风险。并且所签署的购房买卖合同也不具有法律效应。

没有购房资格签订的合同有效吗?

1、签订合同的当事人不具有签订合同的资格的，例如不是房屋所有人或者开发商时，签订的购房合同是无效的。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

2、第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

3、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

买房签合同要注意什么?

1、我们在买房的时候，一般都会有一个支付定金的流程，需要向开发商支付一笔不小的钱，这个时候我们就一定要看清楚，上面写的是“定金”还是“订金”，虽然说两个词只有一字之差，但是相差可是非常大的。

2、简单的来说，定金是不能退的，代表你已经跟开发商约定好了，不能够反悔，反悔也是没有钱退的，但是这个订金就代表着预定，到时候不想要了是可以退款的，所以说很多人没有看清楚这行字，想退房的时候退不了，白白损失了十几万。

3、购房合同上的“交房日期”，这行字我们也是要看清楚了，我们不能够只听销售人员说是什么时候交房，最终还是要看购房合同上标明的日期，如果说到时候在规定的时间之内没有交房给你的话，那么我们就可以通过正规的法律途径来保护我们的权益，实际的交房日期如果跟合同约定的不同，我们是有权利要求索赔的。

4、我们在签署购房合同的时候，上面是会标明你的房屋面积的，但是很多朋友买的是期房，交房往往都是一两年之后了，这个时候就经常会出现合同上写明的日期和实际日期不符合的情况，我们在收房的时候一定要测量好自己家中的实际面积，如果说误差超过了百分之三，那么我们是可以依据法律向开发商索要赔偿。