问题：我公司是内蒙古地区的房地产开发企业，开发的商品房含有地下车库。该地下车库一直未能出售，也未转为我公司的固定资产。现在我公司将车库部分出租，部分供车主临时停车并收取车辆保管费。《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 请问对收取车辆保管费的停车位，我公司是应按收取的车辆保管费收入缴纳房产税还是应按房产原值缴纳房产税？ 解答：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定： 一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 二、自用的地下建筑，按以下方式计税：①工业用途房产，以房屋原价的50% ~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%。②商业和其他用途房产，以房屋原价的70% ~ 80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］×1.2%。③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 根据以上规定的精神，对于地下建筑按照自用和出租规定了两种不同的计税方式：①出租方式下的计税方式与出租地上房屋建筑相同。②在自用方式下，允许先将房屋原价（按照现行规定，即为会计账簿中“固定资产”科目记载的原价）乘以一定比例（具体折算比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定）求得房屋计税原值，然后按照现行的房产税计税方法对房屋计税原值减除30%后求得计税余值，按照计税余值的1.2%计征房产税。 对于你公司的情况，地下车库出租部分应该按照租金缴纳房产税；未出租部分属于你公司自用，按照房屋原值缴纳房产税。

地下停车场需要缴纳房产税吗

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地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。

房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”

因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条　企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。

印花税：租赁收入的千分之一。

2、对外出售的财税处理：

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品---地下车库相关金额至主营业务成本。

营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。

土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。

房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。

土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。

企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。

印花税：按销售不动产税率万分之五申报。

3、自用的地下车库财税处理：

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税〔2005〕181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊:

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发〔2009〕31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本---公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。

因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。

要缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：

自用的地下建筑，按以下方式计税，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

扩展资料：

征收标准

房产税征收标准从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）。

（2）以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。

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