二手房评估价每月调一次做低房价避税不可取

二手房评估价每月调一次做低房价避税不可取

sclctv 2025-04-26 新闻中心 91 次浏览 0个评论

曾几何时,做低房价成为买卖双方避税的“法宝”,也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底,上海普通住宅新标准开始实行后,上海各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧,评估价逐步提升,能做低房价的空间逐渐被压缩。

二手房评估价每月调一次做低房价避税不可取

评估价逐渐提高

贺**想借新政出台的机会在闵行买套房,她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准,外环外的普通住宅总价标门槛是230万元,她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后,契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前,中介向其“打包票”,声称可以做低到普通住宅的房价水准,然而,等她挂牌时,中介却说最低只能做到240多万元。

许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高,原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。

调价并无规律可循

“从去年底开始,基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说,“有时候每月要调两次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”这种情况下,即便客户要求非常急迫,中介也不再信心满满地保证做低的数额,更不敢信口开河,以免到时候被“卡住”,导致违约。

上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说,这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调,不过这无“规律”可循,“不是说一定要一个月调整一次,而是看实际房价是否有变化。”总而言之,所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。

评估价来自两部分

评估公司的评估依据到底是什么?怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢?一般来说,评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格,二是评估公司与中介合作,获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。

“原则上,我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说,这个核价标准一定是低于正常市场价的,如果二手房交易价比这个标准还低,那么,就有很大可能是做低房价了。”胡亮说,评估价调整后,公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛,“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格,现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”

[详解做低房价隐患]

做低房价对于购房者来说,表面上可以省税,但后续隐患并不少,比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋,按首付三成计算,其首付60万元,银行实际贷款额为140万元;而如果做低到150万元的话,银行实际贷款额却为105万元,按此计算,除了客户所要支付银行首付的45万元之外,其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐,即一共要付95万元房款,无形中加大了许多购房成本。

另一方面,假如买方为这套房子实际支付了200万元,可现在购房合同上的价格是150万元,那么将来在转手时,买方必须为这50万元差价付出代价。因为,根据政策规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元,按其实际价格200万元计算,客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是,如按照合同上的价格150万元计算的话,该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

(以上回答发布于2015-06-23,当前相关购房政策请以实际为准)

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最近一直和房屋中介打交道,发现其实房屋中介不仅仅是猫腻那么简答,姑且不说中介自己做的事情,就算我和中介打交道之后,发现和我的交易流程中也有很多猫腻的。

不过我看到的仅仅局限于我们这样的三线城市,和一线城市面临的问题可能还不一样,比如很少有骗人的情况,租房就算看不到房产证可会租下来,因为会比较信任中介,买房因为害怕一个人走完全部流程因为不了解被骗所以也会比较相信中介,这是好的地方。

下面说说猫腻。

之前就有听说中介如果遇到好一点的房子自己就会扣下来,现在发现何止是扣下来,不仅中介这么干,那些中介的员工也会这么干,如果遇见那种着急卖的房主,他们一定会收房子,其实正常这样也没关系,算是信息不流畅的结果,但是有的他们会把房子装修一下,大概也就两万块,用最差的材料,但是看起来会特别漂亮,然后卖高价,有的人一看装修很好,就会买了下来,其实那种装修根本就不行,拆掉可惜,不拆还用不了多久。

不过这样的我房子我都会问问有没有人住过,基本上都会略过这样的房子,所以没有入坑。

下面就是我入坑的地方了。

第一个,房子之外的费用,正常的房子房产证两年之内购买有大税,五年之内有个税,除了这个之外还有契税,维修基金,土地转让基金等等。如果你最开始和房产经纪人没沟通好,你以为只有首付呢,但是到了签合同的时候,合同上面会标注所有的税都是买房来承担的,如果他们不告诉你,那你肯定要花很多不在预期内的钱,所以在看房子的时候一定要问好需要承担什么税,签合同的时候也一定要看好合同。

第二个,贷款代办,你确定买房之后,会有一个贷款和代办的费用,这个费用中介说都是承包给银行的贷款员或者有独立做贷款的人员的,所以就交了,后来发现其实并不是去邀请别人给做,都是中介和银行谈好的,他们就直接自己给做了,多赚了客户的钱。

第三个,你的贷款是否能够批下来,你买房,交首付,然后去申请贷款,但是已经申请一个月了,发现钱还是没有批下来,但是合同内已经标注说三个月一定要和房主结清的,现在你贷款没有批下来,结果不是中介来承担,而是你自己来承担,因为你没有遵守合同上关于时间的期限这个规定,要么你赶快借钱把房子的钱补上,要么你就要给房主违约金了,不过这样的情况很少见,但是中介不会说的。

我现在大概遇见这三个坑了,第三个坑还没有走出来呢,不过正常应该没问题,等遇见下一个坑再说。

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